«СПб Реновация» займется редевелопментом хрущевок. Семилетка реновации Реновация нарвская застава снос переселение

Комиссия по городскому хозяйству Законодательного Собрания ознакомилась с «О границах зон охраны, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга». Документ регламентирует градостроительную деятельность на территориях с исторической застройкой: что можно сносить, какой высоты здания строить и т. д.

В исключительном порядке

Полностью подготовить закон Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) обещает к весне 2016 года, а утвердить его в целом городскому парламенту предстоит до летних каникул.

Одна из новелл законопроекта предполагает, что в квартале Нарвская застава будет разрешен снос исторических зданий. Для этого понизят охранный статус территории - с существующей «зоны охраняемой застройки» на «зону регулирования застройки».

Как пояснил начальник управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП Алексей Михайлов, эти поправки готовятся под нужды городской программы развития застроенных территорий. Инвестор, компания «СПб Реновация», уже много лет и приступить там к строительству жилья. «Возможность сноса зданий-памятников будет предусмотрена только для этой территории и конкретного инвестора при условии реализации его планов», - заверил чиновник. Сколько именно исторических зданий разрешат снести инвестору в квартале, он уточнить не смог.

По оценкам руководителя Центра ЭКОМ Александра Карпова, речь может пойти о 90% всех имеющихся на территории Нарвской заставы исторических зданий. «Скорее всего, в целости сохранится только застройка на фронтальных линиях квартала», - предполагает он.

С давним прицелом

О масштабных планах «СПб Реновации» в отношении Нарвской заставы стало известно еще осенью 2011 года. Тогда инвестор представил первый вариант историко-культурной экспертизы, разрешавшей демонтаж 95 домов в квартале. После этого жители мятежного квартала начали .

В середине мая 2012 года Совет по сохранению культурного наследия не стал утверждать результаты экспертизы - градозащитники сочли их скандальными. Тем же летом появился новый вариант документа: инвестор умерил свои аппетиты и пообещал снести только 60 зданий. Смольный .

Но на стройплощадку инвестор так и не вышел, в том числе и . А после смены руководства города будущее программы реновации вовсе оказалось под вопросом.

В августе 2015 года стало известно, что компании «СПб Реновация» дополнительно потребуется . Инвестор попросил перенести сроки по 17 кварталам из 22 на период после 2019 года (дедлайна по заключенным с городом договорам). При этом Нарвская застава неожиданно оказалась в числе тех территорий, по которым перенос не предполагается.

На благо города

Как сообщили БН в пресс-службе «СПб Реновации», к строительству жилья в Нарвской заставе компания теперь намерена приступить в конце 2016 года. Однако при условии, что город за счет бюджета успеет расселить аварийный дом на Турбинной улице, 11.

В компании отметили особенность реализации программы РЗТ в квартале: в рамках первой очереди проекта предполагается преимущественно использовать земельные участки, занятые расселенными или расселяемыми аварийными жилыми зданиями. Это дом 6/2 по улице Зои Космодемьянской, дома 9 и 11 по Турбинной улице (в доме 11 расселение продолжается), дом 15 по Оборонной улице.

Всего в квартале до 2019 года предусмотрено строительство около 414 тыс. кв. м нового жилья, из которых для нужд расселенцев планируется предоставить почти половину - 200 тыс. кв. м.

Темпы расселения жителей хрущевок в рамках петербургской программы реновации в последние годы можно . С этого года Смольный, судя по всему, пошел на последовательные уступки инвесторам, чтобы хоть как-то исправить сложившуюся ситуацию. Так, «точечные» изменения в городское законодательство недавно были внесены для кварталов 2-А и 2-Г Ульянка, где чиновники решили пожертвовать .

Справка БН

Квартал Нарвская застава находится в Кировском районе и ограничен Промышленной улицей, проспектом Стачек, улицами Новоовсянниковской, Баррикадной, Трефолева и Калинина. На этой территории располагаются около 200 многоквартирных домов, большинство из которых возведены в 1925-1930 годах архитекторами А.И. Гегелло, А.С. Никольским, Г.А. Симоновым и относятся к стилю конструктивизм. Есть и примеры хорошо сохранившихся зданий в стиле сталинский неоклассицизм.

Текст: Светлана Коваленко Фото: Алексей Александронок

По данным «Делового Петербурга», застройщик «СПб Реновация» планирует приступить к редевелопменту кварталов уже в 2017 году. Первым объектом, которому предстоит перерождение, станет квартал хрущевок в поселке Песочный. Здесь, в Курортном районе, подлежат сносу свыше 200 домов в аварийном состоянии. Их место займут новые дома - всего около 250 тысяч м2 жилья. На новое жилье смогут рассчитывать свыше 27 тысяч человек.

Вслед за этим планируется приступить к проектированию и реализации нового квартала на юге Петербурга - в районе Нарвской заставы. Планируется, что здесь появится свыше 390 тысяч жилых «квадратов», из которых 145 тысяч выделят расселяемым гражданам.

Сумма инвестиций пока остается в тайне, однако эксперты рынка недвижимости считают, что оба проекта потребуют в совокупности не меньше 40 миллиардов рублей.

Озеро в зоне отдыха п. Песочный | Фото - Пётр Иванов (wikipedia.org)

Стоит отметить, что в 2009 году застройщик выкупил на торгах право на редевелопмент 22 кварталов, расположенных в 9 районах города. В территориальном эквиваленте это 900 гектаров. На текущий момент ведется реализация 6 проектов. Среди них:

ЖК «Новый Лиговский» , который реализуется во Фрунзенском районе. Комплекс должен появиться к концу 2017 года. Проект реализуется в сегменте доступного жилья;
ЖК «Малая Охта» - проект в сегменте «эконом», который строится напротив станции м. «Ладожская». Сдача запланирована на конец 2018 года;
ЖК «Новое Колпино» - еще один проект эконом-класса, который будет сдан в начале 2018 года;
ЖК «Астрид» - готовый квартал в центре Колпино, класс - «эконом»;
ЖК «Живи! В Рыбацком» - комфортное жилье в Невском районе, на юго-востоке города. Сдать его застройщик обещает в конце следующего года;
ЖК «Сандей» - готовое жилье класса «комфорт» в Красносельском районе.

Общая площадь кварталов - порядка полумиллиона квадратных метров жилья. Объем инвестиций в проекты уже составил 31 миллиард рублей. До конца декабря планируется сдать порядка 111 тысяч жилых м2. Девелопер отмечает, что во второй половине 2016 года продажи выросли на 40%.

Что касается новых проектов, то эксперты отмечают - здесь перспективы также хорошие. В частности, в поселке Песочный в принципе не реализуются новые проекты. При этом сама территория пользуется спросом среди покупателей: возможность жить в элитном районе, по соседству с Финским заливом, кажется сегодня крайне привлекательной. К очевидным преимуществам Курортного района можно отнести отличную экологию, близость к городу и хорошую транспортную развязку - рядом ЗСД и Выборгское шоссе.

Нарвские триумфальные ворота | Фото - Ирина Смирнова (wikimedia.org)

Аналогичная картина и с Нарвской заставой: здесь уровень конкуренции также низкий - новостроек в районе практически нет. Соседство с екатерингофским парком, близость к историческому центру Петербурга и съезд на ЗСД - существенные плюсы, которые не останутся без внимания потенциальных покупателей. Аналитики отмечают, что район Нарвской заставы оптимально подходит для создания жилья класса «комфорт».

Таким образом обе новостройки имеют весомые шансы на высокий покупательский спрос.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Реновация хрущевок в Спб, согласно последним новостям 2020 года, продолжается. Началась она еще в 2008 году, но за эти годы не оказалась настолько востребованной и успешной, как планировали власти. В 2008 году был заключен договор с компанией «СПб Реновация», которая несет полную ответственность за переселение жильцов из старых квартир в новое жилье, а также за строительство новых жилых объектов и снос старых. Чуть позже к данной программе присоединилась строительная фирма «Воин-В».

Данный договор истекает в 2020 году, но муниципальные власти города Санкт-Петербург планируют его продление на еще 10 лет.

Согласно закону о реновации в городе Санкт-Петербурге, жителям северной столицы предложены достаточно выгодные условия действия программы. Основными важными моментами являются:

Предоставление равноценного жилья, то есть оно должно совпадать по количеству комнат и быть большей площади, чем сносимое.
Качество строительства дома должно отвечать последним технологиям, а также шумоизоляция и теплоизоляция должны быть не ниже установленных норм.
Внешняя и внутренняя отделка жилого помещения должна отвечать последним нормам градостроения.
Жители каждого района города должны быть переселены в черте того же квартала, где они проживают.
Инфраструктура района должна быть полной и соответствующей той, которую житель имел до переезда.
Дом должен быть оборудован пандусами, перилами и прочими вспомогательными объектами.
Людям, нуждающимся в социальной поддержке, должна быть оказана бесплатная помощь при переезде.
Дом должен иметь детскую площадку, пешеходную и газонную зону, а также другие обязательные придомовые территории.

Это основные значимые требования, указанные в законе, гарантирующие людям, что им будут предоставлены лучшие условия, чем они имеют.

Основные проблемы реновации

Независимо от того, что федеральный закон о реновации ветхого жилья гарантирует гражданам России выгодные условия замены старого жилья на новое, при его реализации возникли определенные проблемы. Основные причины, которые называет компания «СПб Реновация», следующие:

Проблема в немногочисленных жителях готового под снос дома, которые категорически против участия в данной программе. Законом не предусматривается переселение против воли собственника квартиры. Поэтому многие дома не попадают под снос из-за ярых противников данной программы.
Отсутствие возможности постройки новых домов в черте определенного квартала города, из которого жильцы попадают под расселение.
Изменения законодательства о землепользовании и застройке в 2008 году, на основании которых застройщики были вынуждены переделывать проекты по новым правилам и временно замораживать строящиеся объекты.

Все эти проблемы не зависели напрямую от действий компаний «СПб Реновация» и «Воин-В», поэтому за ней нет прямой вины в задержке реализации проекта реновации в Санкт-Петербурге.

Результаты программы

Однако независимо от озвученных проблем программа реновации добилась определенных результатов. К осени 2020 года:

примерно 900 жителей старых домов получили новые квартиры;
к лету 2020 года сдано 342 квартиры, было построено 11 домов;
программа действует в 9 кварталах Санкт-Петербурга;
110 тысяч квадратных метров построено и еще столько же планируется ввести в эксплуатацию к концу этого календарного года;
более 550 тысяч квадратных метров находятся на этапе строительства и должны быть достроены к концу следующего года.

Исходя из вышеперечисленных данных, видно, что за 10 лет программа не была реализована даже в минимальном объеме. Согласно плану программы, должно было быть построено к концу 2020 года 8,4 миллиона квадратных метров и переселено около трех миллионов человек. А на данный момент получается, что эта программа выполнена всего лишь на 2%.

В настоящее время местными властями определены адреса районов, в которых должны быть снесены ветхие пятиэтажки и построены новые дома. К ним относятся:

Калининский район;
Кировский район;
Адмиралтейский;
Красносельский;
Колпинский;
Красногвардейский;
Московский;
Курортный;
Кронштадтский;
Фрунзенский;
Петродворцовый;
Невский.

В настоящее время в Санкт-Петербурге числится около 25% пятиэтажных домов, определенных под снос по программе реновации из всего общего жилого фонда. В них проживает около 12% всех жителей северной столицы. Поэтому очень важно муниципалитету Санкт-Петербурга найти варианты решения проблем, мешающих реализации данной программы.

Отличия от Москвы

По сравнению с реализацией программы в Санкт-Петербурге, реновация в Москве идет более успешным ходом. Там она началась намного раньше — в 1999 году, — и первая ее волна должна закончиться в следующем году. К этому моменту она выполнена на 96%, осталось снести менее 50 пятиэтажных домов.

Также данная программа продлена на следующие 15 лет и сейчас формируются списки домов, участвующих в данной программе. Проанализировав действие одной и той же программы в двух крупных городах федерального значения, можно выделить основные отличительные особенности этих программ.

В Санкт-Петербурге действующая программа обещает людям переселение в новый дом в том же микрорайоне, где они проживают. В Москве такое строгое территориальное расселение действует только на 3 центральных района. Все остальные территории расселяются в пределах округа. По этой причине застройщики северной столицы не смогли найти место для строительства первого дома во многих кварталах, и это существенно затормозило всю программу.
В Санкт-Петербурге многие жители центральных районов не согласны с переселением их в черте округа, так как инфраструктура даже в черте одного округа развита по-разному, а расстояния значительно больше.
Существенное различие заключается в том, за чей счет должны быть построены новые дома. В Санкт-Петербурге было решено, что застройщики будут получать возможность строить дома вместе снесенных, одну треть они должны предоставить бесплатно для расселения, а компенсировать свои затраты и заработать прибыль они смогут на продаже остальных двух третьих квартир многоэтажного дома. На практике получилось так, что застройщиков начали интересовать только центральные районы, где стоимость квартир намного выше других районов.
В Санкт-Петербурге действительно очень сложная ситуация с обнаружением места в черте города для строительства нового дома. При этом еще расселены не все аварийные дома, которые должны расселяться в первую очередь по федеральной программе «Ветхое жилье».

Поэтому рано или поздно правительству все равно придется принимать жесткие меры по сносу пятиэтажек и строительству более высоких жилых зданий. Но цель правительства должна быть достигнута безболезненным способом для петербуржцев.

В Комитете по строительству подготовили поправки к городскому закону о развитии застроенных территорий, сообщает «ДП». Осенью его направят в ЗакС.

Поправки призваны решить две главные проблемы, тормозящие реновацию: «синдром последнего жильца» и дефицит стартовых пятен для запуска волнового переселения граждан.

Чиновники предлагают принудительно расселять несогласных, если две трети жителей дома готовы на переезд. Голосование проводить по столичной схеме - на собраниях собственников или через портал госуслуг. Это исключит возникновение ситуаций, когда особо упорные обитатели пятиэтажек добиваются максимально выгодных условий. Правда, ставит под сомнение принцип неприкосновенности частной собственности. Стартовые пятна КС предлагает предоставлять в границах не квартала, а района. Это упростит задачу строителей. Но не всем жителям понравится. «Районы у нас большие, сейчас человек живет недалеко от метро, а его можно будет отправить на выселки», - цитирует издание слова депутата Бориса Вишневского.

Есть, правда, существенное отличие. В столице программа реновации запускается за счет городского бюджета (по 100 млрд рублей в год). В Петербурге этих денег и близко нет. А частные девелоперы (компания «СПб Реновация» и «Воин-В») могут столкнуться с проблемой платежеспособного спроса: не вполне понятно, за счет чего они смогут окупить дополнительное жилье для расселенцев. Кроме того, в Петербурге гораздо больше ограничений, связанных с историческим статусом кварталов и отдельных построек. (Во многом из-за этих факторов тормозится развитие территорий у Нарвской заставы.)

В канун Нового года многие компании подводят предварительные итоги своей работы. В их числе - фирма «СПб Реновация», которая в 2009 году выиграла право на развитие застроенных территорий 22 кварталов из 9 районов Петербурга (еще в одном квартале Ульянки тем же занимается строительная компания «Воин-В»). За минувшую семилетку реновация из малозаметного стартапа превратилась в одну из основных городских идей, заразивших тысячи потенциальных «переселенцев» и столько же - противников сноса «хрущевок».

ФОТО Сергея ГРИЦКОВА

Итак, что успели, а что не смогли сделать реноваторы за эти семь лет. Первые четыре года ушли на подготовительную работу. По мнению директора проектов компании «СПб Реновация» Владимира Ефремова, проекты планировки и межевания территорий готовы не были. Возведение новых домов на месте морально устаревших зданий началось лишь в 2012 году, да и то лишь в двух жилых комплексах.

Далее - как в народной мудрости про медленно запрягающих. График ввода жилья и объемов строительства взлетел по экспоненте. Особенно эффектно он уходит ввысь в 2018 году - тогда, если планы сбудутся, реноваторы сдадут 984 тыс. кв. м жилья. Кстати, в 2018-м проект должен завершаться.

Напомним, что в нынешнем году планировалось построить 476 тыс. кв. м жилья. На фоне реалий 2013-го - успех, ведь тогда было возведено лишь 49 тыс. «квадратов». Сейчас инвестиции в реновацию кварталов достигли 31 млрд руб., в следующем году (нарастающим итогом) они должны составить 47 млрд руб.

Но уже сейчас очевидно: этого не будет. Подопечные кварталы «СПб Реновация» разделила на две категории: «зеленые», в которых проект стартовал или начнет воплощаться в реальность в следующем году (таких только 11), и остальные 11 кварталов, названных «красными». В них обновление будет отодвинуто на долгие годы.

При этом в первоначальные сроки уложиться не удастся ни в одном, даже самом удобном, квартале - со свободными пятнами, без ограничений в виде исторической застройки. Но даже «красные» кварталы нельзя полностью исключать из планов развития, считают в компании. Хотя в коридорах власти такая идея обсуждается.

Директор по жилищной политике «СПб Реновация» София Терникова признает: уверенности компании придает то обстоятельство, что в договоре с городом для реноваторов не предусмотрены санкции за срыв контракта.

«Если бы город выкупил новые квартиры под расселение всех нанимателей и собственников из наших 22 кварталов по ценам, по которым застройщики продают жилье для госнужд, то это обошлось бы бюджету Петербурга в 290 миллиардов рублей», - подсчитал Владимир Ефремов.

Ясно, что такого объема свободных денег в городской казне нет. Инвесторы расселяют дома за свой счет, поэтому договариваться о продлении сроков так или иначе придется. Расторжение контракта не сделает дома новыми, и не факт, что найдется другой желающий вложить в проект собственные средства.

Директор по развитию компании «Воин-В» Рита Беспалова согласна: «Мы должны закончить реновацию в Ульянке, квартал 2А и 2Г (Кировский район), в 2018 году, но мы просим продлить срок до 2024 - 2025 годов. Мы бы хотели договориться с городскими властями во внесудебном порядке. Но чиновники указывают, что вряд ли это возможно... Вероятно, право на продление срока без расторжения контракта придется отстаивать в суде».

Теперь очевидным стало то, о чем говорили и писали с самого начала: проект развития застроенных территорий был не подготовлен юридически. Пока «СПб Реновацией» расселены 360 семей. Дело в том, что если хотя бы один собственник квартиры (или ее части) не соглашается на переезд (или денежную компенсацию), то сносить дом нельзя. Кстати, и на постоянных жильцов соцнайма это положение тоже распространяется.

«СПб Реновация» называет завышенные денежные требования жильцов вымогательством. Однако будем откровенны - никакого нарушения закона в этом нет. Человек легально владеет собственностью, и он может продавать ее за какую хочет цену. Соседи постоят под окошком с плакатиками, устанут, замерзнут, да и разойдутся. Частную собственность Конституция защищает.

В Колпине, где нашлась семья, которая требовала 20 миллионов, ее взяли измором. Решили исключить конкретный двухэтажный дом из программы - живите в нем, раз он так вам дорог, пока не развалится. Узнав о такой перспективе, аборигены сдались: получили деньги за квартиру. В компании точную сумму не называют, но говорят, что купили за рыночную цену, равную стоимости новой квартиры той же площади.

В компании считают, что ситуацию можно разрулить, если поправить законы. Городская администрация предлагает такую норму: если 80% владельцев площадей в доме за его снос, то надо сносить здание (с компенсацией всем, даже несогласным).

Отметим, что идея здравая, но требует существенных изменений в федеральные законы, Жилищный и Гражданский кодексы. Смольный и городское Законодательное собрание могут выдвигать инициативы, но решать будут на более высоком уровне власти - федеральном. В Сочи при подготовке к Олимпиаде на принудительные меры власть пошла (был принят специальный закон), но в Петербурге подобное вряд ли возможно.

Кстати, в корпоративном праве аналогичная норма есть. Если в акционерном обществе вы выкупили 95% акций, то можете по рыночной цене приобрести все остальные. Но, во-первых, барьер для принудительных мер даже в АО гораздо более высокий. Во-вторых, ценные бумаги не имеют такой социальной составляющей, как единственная квартира.

Другой вариант - признавать дома аварийными, тогда для сноса согласия людей не надо. По этому пути сносили «хрущевки» в Москве. Кстати, дом на 2-й Комсомольской решили подвести под эту статью, хотя это и хлопотно. Ведь не все морально устаревшие здания ветхие. Есть и еще один подвох: аварийные и ветхие дома расселять должны за счет бюджета. В «СПб Реновации» говорят, что это чисто формально, и инвестор затраты на такое расселение покроет. Но можно ли этому верить?

В «Воине-В» признали, что тоже сталкивались со слишком раздутыми запросами. Хотя десятков миллионов с них не требовали.

В 2017-м «СПб Реновация» приступит к работе на двух территориях (Нарвская застава и пос. Песочный) и строительству второй очереди ЖК «Сандэй» в Сосновой Поляне. Его первая очередь стала пионером программы, которую можно увидеть, что называется, в стекле и бетоне.

На новых территориях возникали проблемы со «входом». Нарвская застава была первым опытом массового послевоенного строительства, там много памятников архитектуры. В Песочном - ограничения по высотности, поэтому в ходе переговоров с общественностью фирма добровольно решила ее снизить с 11 возможных до 8 этажей.

А вот проект «Новый Лиговский» забуксовал. Градозащитники по формальным причинам оспаривают согласование сноса его домов. Фирма считает, что это неправильно, но суд в первой инстанции выиграли общественники.

В компании считают, что есть «агрессивное меньшинство». Кто-то просто из вредности вставляет палки в колеса, а кто-то делает личный маленький бизнес. Жильцы домов, которые стоят совсем рядом, но в проект не попали, полагают, что борьба с обновлением территорий даст им шанс на персональное улучшение жилищных условий.

В принципе такие надежды экономически обоснованы, даже в отрыве от предложений реноваторов. Ведь квартиры в домах, рядом с которыми вместо «убитых» пятиэтажек с коммуналками появятся красивые современные здания, увеличат рыночную стоимость недвижимости во всем квартале.