Департамент образования и науки Приморского края

Краевое государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

Владивостокский судостроительный колледж

Пояснительная записка к дипломному проекту

Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

Студент И.И. Русяев

Руководитель Е.В. Красикова

Введение

Теоретические подходы к кадастровой оценке земли

2 Виды стоимости земель

3 Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Теоретические основы оценки недвижимого имущества

Проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение

1 Характеристики проблем

Заключение

Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений, а так же в области обращения недвижимости. Ведь земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой - либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Целью дипломной работы является, раскрытие проблем кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости и их решение. Для достижения данной цели надо решить следующие задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения:

) теоретическое обоснование кадастровой оценки земли;

) показать практическая необходимость оценки земли;

) показать проблемы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости и их решение.

Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации, а так же здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства.

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:

регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

планирование инвестиционной и налоговой политики;

осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т.д.);

оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов.

Объектом изучения будет выступать система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.

Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

1 Нормативно-правовое регулирование проведения оценки стоимости земельных участков в Российской Федерации

В соответствии с Земельным кодексом РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если иное не установлено федеральным законодательством, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с вышеуказанным Законом.

В отношении земельных участков могут быть оформлены следующие права:

собственности;

постоянного (бессрочного) пользования;

пожизненного наследуемого владения;

ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

безвозмездного срочного пользования.

Земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. При этом государственная собственность подразделяется на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

К государственной собственности относятся земельные участки, не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образований.

Особое внимание следует обратить на то, что в настоящее время порядка 90% земель Российской Федерации находится в государственной неразграниченной собственности, и в ближайшие годы по ним будет проводиться процедура разграничения государственной собственности на землю по основаниям Земельного кодекса.

В процессе такого разграничения земельные участки из государственной неразграниченной собственности будут переходить в федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Данный момент имеет очень важное значение в связи с тем, что изменение формы собственности влечет за собой изменение собственника, и соответственно переход полномочий по управлению и распоряжению землей.

После принятия нового Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все иные юридические лица, за которыми на данном праве закреплены земельные участки, в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или право собственности (т.е. обязаны оформить аренду или выкупить земельный участок).

Анализ эффективности земельных правоотношений должен характеризовать степень соответствия оформления прав на земельный участок законодательству Российской Федерации.

Данный анализ целесообразно разделить на два этапа:

) анализ формы собственности на земельный участок;

) анализ права пользования земельным участком.

Основными источниками аналитической информации по форме собственности на земельный участок могут быть свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, выданные учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, распоряжения Правительства РФ по утверждению перечней земельных участков соответствующей формы собственности при разграничении собственности на землю, а также иные действующие нормативные правовые акты Российской Федерации, правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы.

В процессе анализа информации необходимо определить не только фактическую форму собственности на земельный участок (государственная неразграниченная, федеральная, субфедеральная муниципальная или частная), но и прогнозируемую собственность (для случаев, если по данному земельному участку еще не проведено разграничение государственной собственности на землю).

Кроме того, необходимо установить уполномоченные органы государственной и муниципальной власти, в компетенцию которых в соответствии с законодательством Российской Федерации входит управление и распоряжение данным земельным участком как до разграничения государственной собственности на землю, так и после нее.

Анализ земельных правоотношений должен отражать соответствие зарегистрированного права собственности на земельный участок правоустанавливающим документам и определять процедуру по оформлению и регистрации права собственности за земельный участок в случае отсутствия такого зарегистрированного права.

Одновременно с правом собственности на землю необходимо проанализировать и права пользования земельными участками (постоянное бессрочное пользование, аренда, и др.), срок их предоставления, сроки переоформления предоставленного права на иной вид прав, в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В выводах и рекомендациях анализа земельных правоотношений должны быть выявлены все нарушения или несоответствия предоставленных прав на земельный участок действующему законодательству, а также предложены меры по устранению таких нарушений и оформлению прав.

Анализ действующей федеральной и региональной нормативной базы, регулирующей выкуп земли собственниками предприятий показывают, что основными проблемами, с которыми предприятиям приходилось сталкиваться в процессе выкупа земельных участков в период становления рынка земли, были следующие:

Противоречивость и несовершенство федерального законодательства в данной области.

Высокий уровень выкупных цен, которые оказывались непосильными для значительной части предприятий. Причем на «льготную» цену выкупа участка могли рассчитывать только приватизированные предприятия; вновь же созданным частным компаниям чаще всего приходилось выкупать земельные участки по нормативной цене.

Позиция местных органов власти и бюрократические проволочки. Изменения в составе руководящих органов администраций регионов или городов приводят к замедлению и сворачиванию процесса выкупа земли.

Сроки оформления выкупа и регистрации прав на землю - это одна из наиболее острых проблем. Зачастую вся процедура занимает 2,5-3 года, причем свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю предприятие получает через полгода, а то и год после заключения договора купли-продажи земельного участка.

Несогласованность действий отвечающих за приватизацию земли комитетов и департаментов администраций. «Особая позиция», занятая хотя бы одним из многочисленных звеньев (например, управлением по архитектуре и градостроительству), может послужить непреодолимым препятствием.

Произвольная трактовка федеральных актов на местах и применение региональными органами приватизации произвольных коэффициентов к выкупной цене практически во всех городах, представители администраций признавали, что действующие в этих городах коэффициенты «зон градостроительной ценности» неоправданные и требуют корректировки и дифференцированному подходу к каждому предприятию, желающему выкупить землю.

Передача земельного участка в собственность в размерах площади периметра расположенного на нем здания, строения, сооружения, т.е. продажа без примыкающей территории, необходимой для его обслуживания и нормального функционирования. Фактически в таких случаях можно говорить о профанации самой идеи приватизации земли.

Рассмотрим более детально одну из основных проблем, сдерживающих процесс приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости, а именно проблему установления выкупной цены.

После выхода Указа Президента Российской Федерации №631 и вплоть до принятия Указа Президента Российской Федерации №1535, т.е. до июля 1994 г., действовала норма, согласно которой земля выкупалась по цене, равной нормативной. На этом этапе нормативная цена земли устанавливалась постановлением Правительства Российской Федерации от 25.02.1992 г. №112 в размере 50-кратной ставки земельного налога. В период с октября 1991 по 1997 г., когда был издан Указ Президента Российской Федерации №485, нормативная цена земли устанавливалась в ставках земельного налога, умноженного на 50, 200 или 10. Размер земельного налога устанавливался как фиксированное значение, среднее для данного региона. Органы местного самоуправления имели право дифференцировать это среднее значение в пределах муниципального образования с учетом «экономического» зонирования. Ежегодно средние ставки земельного налога пересматривались (посредством увеличивающих коэффициентов) специальным законом или Законом «О бюджете Российской Федерации» для соответствующего года. Например, в 2003 г. ставки земельного налога применяются с поправочным коэффициентом 1,8.

Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 1999 г. утверждены положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее основные положения). Основными положениями определения цены земельных участков был изменен. В соответствии с п. 4.10. указанных положений, застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах должны были продаваться по цене не меньше нормативной цены за землю и не больше ее трехкратной величины. При этом соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) в месячный срок с момента утверждения Основных положений был обязан принять решение о цене на застроенные земельные участки (в установленных выше пределах) в границах административно-территориального образования или существующих на его территории функциональных зон. При отсутствии такого решения продажа должна была осуществляться по цене, равной нормативной цене земельного участка.

В результате по отдельным регионам выкупные цены устанавливались в весьма широком диапазоне: от 5-кратной ставки земельного налога до 10, 30 и более ставок земельного налога. Для наглядности принципы установления выкупной и нормативной цены в динамике их изменения представлены в виде таблицы.

Подводя итоги, можно сказать, что различия в степени успешности развития выкупа земли по отдельным регионам/городам в этот период зависели от следующих основных факторов:

Политики местных органов власти в этом вопросе - способствовали они или препятствовали приватизации земли собственниками предприятий и объектов недвижимости;

уровня установленной в том или ином регионе выкупной цены земельных участков;

соотношения ставок земельного налога и арендных платежей, манипулирования этим соотношением со стороны местных органов власти;

степенью зрелости в отдельных регионах экономических условий, позволяющих эффективно использовать те возможности и выгоды для предприятий, которые несут с собой право собственности на земельные участки.

В последнее время было принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе покупки и продажи земельных участков:

) Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от категории земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

) Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд Российской Федерации, который установил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина Российской Федерации. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному.

) Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Министерство юстиции Российской Федерации утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила государственной регистрации права сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Наконец, Минюст Российской Федерации утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.

1.2Виды стоимости земель

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли:

кадастровая (ст. 66 Земельного кодекса РФ),

нормативная (ст. 25 Закона РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007),

рыночная (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения.

Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т.п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п.

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». Кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется Федеральным агентством кадастра недвижимости по каждому субъекту Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т.п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы.

Рыночная стоимость земли - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков - два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других - наоборот.

Так, показатели кадастровой стоимости земель, используемых под размещение и эксплуатацию доходных объектов недвижимости в центральной части города (кафе, рестораны, торговые центры, гостиницы, бизнес-центры и т.д.) ниже показателей рыночной стоимости. В то же время земли, занятые промышленными объектами, зачастую имеют кадастровую стоимость выше рыночной. Естественно, что в последнем случае налог на землю и арендные платежи за земельные участки воспринимаются собственниками и арендаторами как завышенные.

1.3Регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земли

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316.

Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории России для целей налогообложения. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и ее территориальными органами. Для проведения данных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на оценку при заключенном договоре об оценке.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014), осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, данная служба, являясь федеральным органом исполнительной власти, осуществляет, в частности:

Государственную регистрацию <#"justify">В Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости» используется понятия «территориальная зона», «зона с особыми условиями использования территорий», «территории объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».

Под данными понятиями подразумевается часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков, и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Хотелось бы отметить, что указанные выше формулировки используются для определения категорий земель особого правового режима. Тот факт, что именно правовой режим является критерием выделения территориальных, и в том числе оценочных, зон, косвенно подтверждается требованием совмещения границ таких зон с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки, землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Методики государственной кадастровой оценки разнятся в зависимости от их целевого назначения и функционального использования земель:

земли городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений оцениваются на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;

земли сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земли лесного фонда - на основе капитализации расчетного рентного дохода;

иные категории земель вне черты городских и сельских поселений - на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Согласно п. 14 ст. 396 НК РФ по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года подлежит доведению до сведения налогоплательщиков в порядке, определяемом Правительством РФ, не позднее 1 марта этого года.

Как было разъяснено Министерством финансов РФ, налоговая база, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определяется на конкретную дату и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода, если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату. Произошедшие в течение налогового периода такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменение вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1 Понятие недвижимого имущества и его виды. Рынок недвижимости

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ): «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно части 1 статьи 132 ГК РФ: «предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».

Рассмотрим отдельно каждый вид недвижимого имущества.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, нормы ч. 3 ст. 129 ГК РФ, согласно которой «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был «больным» для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи («Советский» период).

Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии со ст. 214 ГК РФ, природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правового регулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя не согласиться с Козырь О.М., которая отмечает: «Поскольку в России сохраняется исключительное право государственной собственности на недра, а передача их в пользование осуществляется на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектов представляется преждевременным».

Таким образом, видно, что недра вообще не могут являться объектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляя право собственности за государством.

Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Однако профессор Ветров Н.И. отмечает «От договоров продажи указанных объектов как недвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например, лес «на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества».

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые споры среди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительства недвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации, вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Например, по мнению Козырь О.М., «задача подобной информации - лишь обеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект для завершения его строительства должен быть отчужден другому лицу». Об этом свидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательного акта термина «необходимость совершения сделки», ориентирующего на нестандартную ситуацию. «Общим же правилом Закона о регистрации, - пишет Козырь О.М., - остается регистрация права на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания».

Таким образом, можно прийти к выводу, что приобретение права собственности на объекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюдении определённой процедуры, и предоставлении надлежащих документов.

Что же касается предприятия то ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о том, что «во-первых государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов; во-вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта». Таким образом, можно сделать вывод, что предприятие выступает в гражданском обороте, как единый объект недвижимости в виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объект недвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации.земельный имущественный недвижимый кадастровый

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

формирование цены

способы финансирования сделки

степень ликвидности.

баланс спроса и предложения.

число потенциальных покупателей.

информированность участников сделки.

методы регулирования.

надежность прогнозирования рыночной ситуации.

2 Принципы оценки недвижимого имущества

Основные факторы, влияющие на стоимость, а именно: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание, ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает раз личной полезностью для жильцов, владельца и арендатора.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска. Например, если собственник приобрел дом в зоне ограниченной этажности, он лишается возможности получения дополнительного дохода от сдачи в аренду надстроенных этажей при наличии соответствующего спроса.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость. Например, фактически осуществленный ремонт помещения, имеющий смету понесенных при этом затрат, в зависимости от соответствия привнесенных улучшений требованиям рынка и типа конкретного объекта, может изменить стоимость на величину, равную или превышающую расходы, а при неблагоприятных условиях привести к снижению итогового результата.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов. Классическая экономическая школа отождествляла прибавочный продукт с земельной рентой, которая, по ее мнению, лежала в основе стоимости земли.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Недвижимость в большей степени подвергается воздействию внешних факторов по причине ее неразрывной связи с земельным участком. Внешние факторы могут затрагивать как назначение недвижимости, так и ее физические параметры. Например, в Москве открытие станции метро в районе новостроек приводит к увеличению ее стоимости приблизительно на 25%. Внешние факторы могут иметь интернациональный, национальный, региональный и местный характер.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости. Оценщик изучает и анализирует тенденции развития факторов, влияющих на стоимость, чтобы определить на правление изменений, скорость, с которой они происходят, период, в течение которого они сохранятся, а также степень воздействия и возможный диапазон.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение то вара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки не движимости - важной движущей силой экономического развития.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату.

Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций.

3 Этапы оценки объектов недвижимости

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика - от постановки недвижимости на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка объекта на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

Постановку объекта недвижимости на оценку;

Сбор информации и предварительный анализ данных;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

Выбор уместных методов оценки и их применение;

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Постановка объекта недвижимости на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.

Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не движимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно не обходим для оценки крупных объектов недвижимости.

В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может проводиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа.

Используемая в процессе оценки информация должна быть до статочно полной, представительной и достоверной. Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран ной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не движимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (условно свободный), либо анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Объективность результатов затратного подхода зависит от возможности точного расчета на дату оценки полной восстановитель ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью строительных работ на восстановление или замещение строений и суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет может быть включен доход предпринимателя.

Информацию о текущих ценах на строительную продукцию можно получить в проектных институтах, подрядных строительно-монтажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП, сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижимости.

В затратном подходе процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости земельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования оптимальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов недвижимости - строений и земельных участков - может иметь раз личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной ситуации и т.д.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стоимости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного дохода.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли продажи с аналогичными объектами.

Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой достоверной информации являются важнейшим этапом сравнительного подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальнейших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представление о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, влияющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица, не заинтересованного в ее искажении.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де нежного потока более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от наличия определенных условий, обеспечивающих возможность или уместность их применения.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму.

Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

3. ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ РЕШЕНИЕ

1 Характеристика проблем

В настоящее время системы учета земли и иной недвижимости разделены, что существенно увеличивает временные затраты правообладателей при учете недвижимости и регистрации прав на нее, а также при получении информации из систем учета, поскольку для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости и получения информации об объектах недвижимости необходимо обратиться в каждую из систем. Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в идентификации объектов и субъектов права, а также сложности проверки взаимного расположения объектов и непротиворечивости информации, содержащейся в разрозненных информационных системах.

В настоящее время только 7,7 процента дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 42 млн. земельных участков и 70 млн. иных объектов недвижимости.

Отсутствие современной цифровой (картографической) основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации права собственности и иных вещных прав на землю.

Существующие недостатки сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Другой важнейшей проблемой в сфере земельно-имущественных отношений является неурегулированность вопросов, связанных с реформированием системы имущественных налогов. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году будет введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка. Однако при отсутствии механизма актуализации кадастровой стоимости земель экономический эффект от введения налога будет существенно снижен.

Возможны 2 варианта решения приведенных в этом разделе проблем.

Первым вариантом является переход к централизованному ведению государственного кадастра недвижимости на уровне органов кадастрового учета субъектов Российской Федерации по единому регламенту.

Преимуществами этого варианта по сравнению с действующей системой учета недвижимости являются:

объединение данных о всех объектах недвижимости в едином информационном ресурсе на уровне субъекта Российской Федерации и обеспечение непротиворечивости сведений;

построение действенной системы контроля деятельности органов государственного кадастрового учета при проведении учетных операций, что существенно повышает гарантии прав граждан и юридических лиц при обороте недвижимости;

организационно-технологическое разделение мест непосредственной работы с клиентами и мест принятия решений по постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учет.

Ведение государственного кадастрового учета недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации имеет следующие недостатки:

не решается задача повышения эффективности выполнения на федеральном уровне отчетных, аналитических и контрольных функций Федерального агентства кадастра объектов недвижимости;

отсутствует возможность передачи информации в Федеральную налоговую службу в целях ее оперативного использования для прогнозно-аналитических и контрольных функций налоговых органов;

требуются дополнительные затраты на обработку в автоматизированном режиме экстерриториальных запросов и усложняется предоставление сведений организациям и гражданам об объектах государственного кадастрового учета независимо от места их нахождения;

развитие государственного кадастрового учета объектов недвижимости на уровне субъекта Российской Федерации в определенной степени зависит от экономического состояния региона и, как следствие, кадастровые информационные системы регионов будут развиваться разными темпами и иметь различия по техническим возможностям.

Вторым вариантом является создание и ведение государственного кадастра недвижимости на федеральном уровне.

Этот вариант исключает возможность ведения двойного учета объектов недвижимости, обеспечивает более полный контроль за деятельностью органов кадастрового учета, упрощает процедуры межведомственного информационного обмена и обработки экстерриториальных запросов на предоставление сведений об объектах кадастрового учета независимо от места их нахождения.

Положительным в этом варианте является снижение совокупных общегосударственных затрат на дорогостоящие топографо-геодезические, аэросъемочные и картографические работы, исключение их неоправданного дублирования, а также формирование базы пространственных данных государственного кадастра недвижимости с возможностью удаленного доступа к ней и многоцелевого использования сведений в интересах потребителей.

Интеграция на федеральном уровне актуальной и полной информации государственного кадастра недвижимости, возможность оперативной передачи ее в Федеральную налоговую службу повышают эффективность выполнения отчетных, аналитических и контрольных функций не только Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, но и налоговых органов. При этом у органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также у организаций и граждан появляются дополнительные возможности для проведения комплексного анализа и прогнозирования с целью принятия решений.

Однако следует отметить, что реализация этого варианта предъявляет более высокие требования к технической инфраструктуре, но его применение будет компенсироваться положительным эффектом.

Подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)» (далее - подпрограмма) направлена на создание системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При разработке подпрограммы за основу принят второй вариант.

2 Мероприятия по решению проблем

Реализация подпрограммы осуществляется по следующим направлениям:

) создание нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости, формирования объектов кадастрового учета, а также развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

) реализация переходных процессов по переносу информационных ресурсов из ранее созданных кадастров и реестров в базы данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

разработка технологий и программных средств переноса сведений из ранее созданных баз данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров и реестров в государственный кадастр недвижимости;

инвентаризация и перенос сведений из ранее созданных баз данных в государственный кадастр недвижимости;

проведение работ по преобразованию сведений с бумажных носителей в электронный вид, создание архивов электронных образов документов, включая документы архивов бюро технической инвентаризации, органов кадастрового учета, а также фондов землеустроительной документации;

выявление неучтенных объектов недвижимости за счет совершенствования методического и технического обеспечения государственного земельного контроля;

) создание инфраструктуры пространственных данных государственного кадастра недвижимости, в том числе:

создание цифровой картографической основы ведения государственного кадастра недвижимости и ее обновление в соответствии с установленной периодичностью;

снятие ограничений на точность определения координат географических объектов, формирование единой открытой системы координат;

сгущение опорной межевой сети, создание дифференциальных систем спутниковой навигации, внедрение технологий дистанционного зондирования для создания и обновления цифровой основы ведения кадастровых карт;

создание классификаторов пространственных данных, разработка и внедрение геоинформационных технологий, внедрение методов и технологий спутниковой навигации с возможностью массового доступа пользователей к данным GPS-измерений, обеспечение публичного доступа к картографическим материалам государственного кадастра недвижимости;

) проведение работ по оценке объектов недвижимости в целях налогообложения, в том числе:

развитие института налоговой оценки объектов недвижимости;

совершенствование методик проведения государственной кадастровой оценки земель, организация работ по актуализации кадастровой стоимости земель различных категорий и видов использования;

разработка и тестирование методик государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, анализ результатов тестирования, применение этих методик после завершения формирования государственного кадастра недвижимости и появления соответствующих нормативных правовых актов;

внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с целью дальнейшей передачи их в налоговые органы;

) создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая организационное развитие системы и внедрение на территории Российской Федерации автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости, в том числе:

осуществление мероприятий по совершенствованию структуры Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций;

оптимизация численности работников территориальных органов на основе трудовых нормативов до 69 тыс. человек, в том числе в территориальных органах Агентства до 29 тыс. человек, в подведомственных ему организациях - до 40 тыс. человек;

разработка и внедрение автоматизированных информационных систем ведения государственного кадастра недвижимости, электронного документооборота как в структурах Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, так и при взаимодействии с внешними корреспондентами;

развитие сервисных услуг в интересах граждан, хозяйствующих субъектов, органов государственной власти и органов местного самоуправления на основе портальных Интернет/Интранет технологий;

создание и внедрение мультисервисной телекоммуникационной системы, сети удостоверяющих центров, обеспечивающих применение технологий на основе электронной цифровой подписи;

приобретение новых площадей, строительство, реконструкция и техническая модернизация объектов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, включая здания центрального аппарата, территориальных органов Агентства и подведомственных ему организаций;

) обучение кадров территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и подведомственных ему организаций, в том числе повышение квалификации и переподготовка специалистов, осуществляющих работы по государственному кадастровому учету, оценке, администрированию сетей и программно-технических комплексов, обеспечению информационной безопасности сведений государственного кадастра недвижимости, с использованием современных информационных технологий, в том числе системы дистанционного обучения и тестирования.

3 Оценка социально-экономической эффективности мероприятий

Социально-экономическая эффективность реализации подпрограммы достигается за счет создания развитой информационной инфраструктуры государства, позволяющей обеспечить рациональное использование земель и иной недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России.

Подпрограмма предусматривает создание государственного кадастра недвижимости в целях обеспечения гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их социальную и экономическую защищенность.

Эффективность реализации мероприятий подпрограммы состоит в создании условий для регулярного роста налоговой базы по земельному налогу и налогам на имущество, а также сборов, получаемых за ведение государственного кадастрового учета недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости.

Существенный вклад в увеличение доходной части бюджетов всех уровней будет достигнут уже на первом этапе реализации подпрограммы за счет более полного государственного кадастрового учета недвижимости и государственной кадастровой оценки, в том числе от дополнительно выявленных объектов налогообложения. В результате реализации мероприятий подпрограммы к 2011 году будет сформирована налоговая база, которая обеспечит ежегодный сбор земельного и имущественных налогов на уровне 250 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из увеличения к концу 2011 года поступлений, получаемых от сбора земельного и имущественных налогов, на 30 процентов (в 2004 году поступления составили 192,4 млрд. рублей, в том числе от сбора земельного налога - 46,6 млрд. рублей, налога на имущество организаций - 142,7 млрд. рублей, налога на имущество физических лиц - 3,1 млрд. рублей). Всего за время реализации подпрограммы будет собрано около 1300 млрд. рублей за счет налогов с недвижимого имущества, в том числе за счет реализации мероприятий подпрограммы - 138,5 млрд. рублей.

Кроме того, в результате уплаты государственной пошлины за проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости и предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости в консолидированный бюджет Российской Федерации (после внедрения государственной системы кадастрового учета на территории всей страны) ежегодно будет поступать более 10 млрд. рублей. Расчет произведен исходя из среднегодового количества обращений (12 млн.), их ежегодного роста (с 2008 года на 20 процентов), а также размера государственной пошлины (500 рублей). Дополнительные ежегодные поступления с учетом планируемых затрат на содержание системы составят более 5 млрд. рублей. Планируемые затраты определены исходя из текущих расходов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости на 2005 год (3,6 млрд. рублей) с учетом развития его инфраструктуры.

Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для организаций и граждан создадут условия для усиления гарантий прав на недвижимое имущество со стороны государства, позволят сократить срок проведения государственного кадастрового учета недвижимости до 20 календарных дней, а срок предоставления выписок - до 4 рабочих дней.

Государственный кадастр недвижимости создается как интегрированный источник, содержащий в электронном виде полные и актуальные сведения об объектах недвижимости, позволяющие получать на его основе каталоги, справочные и аналитические материалы с целью предоставления их органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также организациям и гражданам. Комплексность предоставляемых сведений, возможность проведения анализа и прогнозирования сделают информацию об объектах недвижимости более востребованной, что окажет существенное влияние на повышение эффективности принимаемых решений как структур власти и управления, так и субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Эффективность реализации подпрограммы будет заключаться в активизации сделок на рынке земли и иной недвижимости, создании благоприятного делового климата и росте объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятии эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и прочно связанными с ними объектами недвижимости.

Результатом реализации мероприятий подпрограммы будет являться развитие рыночных институтов, в том числе института налоговой оценки объектов недвижимости, института формирования объектов государственного кадастрового учета недвижимости, что даст возможность создания новых рабочих мест.

Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных, что обуславливается:

спецификой земли как объекта оценки;

несовершенством нормативной правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

В настоящее время в России существует два основных вида стоимости земельного участка:

рыночная стоимость;

кадастровая стоимость.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета пенообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Итак, государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.

Незавершенность работ по разграничении земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли порождает не только трудности в регулировании земельных отношений на соответствующих уровнях власти в виду неразрешенности вопроса кому принадлежит право собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, но и сдерживает непосредственно формирование ГЗК, сведения которого должны использоваться при проведении оценки по определению кадастровой и/или рыночной стоимости земельных участков.

Кроме того, здесь следует учитывать и то, что для установления права собственности на землю и формирования сведений для ГЗК требуется проведение мероприятий, связанных с определением местоположения и границ земельных участков на местности (межевание земель), инвентаризацией, картографическими, землеустроительными и иными работами, согласование границ со смежными землепользователями и вынесением их в натуру, т.е. проведение большого практического объема работ, необходимых для государственного кадастрового учета земельных участков. В результате, все это потребует не только материальных затрат и времени, но и внесения соответствующих поправок в градостроительную, землеустроительную, проектно-техническую и иную документацию, сведения из которых также должны использоваться при проведении оценки земель.

Естественно, что это отрицательно сказывается на темпах формирования единой информативно-методологической базы данных для проведения оценки земли.

Неразрешенным при проведении оценки земли остается вопрос об отсутствии статистических данных (сведений), обобщающих накопленных опыт в вопросах землепользования, создания земельного рынка, системы арендных отношений, в частности данных по сделкам купли-продажи «единых» объектов недвижимости и отдельно по земельным участкам, о ценах сделок с земельными участками, о ставках арендной платы за земельные участки, об основных характеристиках земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка, о критериях определения степени каждого аналога от оцениваемого земельного участка, различных поправочных коэффициентов и т.д.

Таким образом, можно сделать вывод, что все вышеперечисленные вопросы, касающиеся оценки земли, в настоящее время делают процесс оценки достаточно трудоемким и длительным. И насколько они успешно будут решаться во многом, будет определяться развитие рынка земельных отношений в России.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

2.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 08.03.2015). - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. вступ. в силу с 01.03.2015) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Закон РФ от 11.10.91 г. №1738-1 «О плате за землю» (ред. от 26.06.2007) - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 №457 (ред. от 27.12.2014) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

.Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 №52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков". - Официальный сайт «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]

10.Алпатов А.А. Анализ эффективности землепользования.// «Экономико-правовой бюллетень», №1, 2005.

11.Ветров Н.И. Гражданское право. - М.: Книжный мир, 2006.

12.Габбасов Р.С. Кадастровый проект. Часть II. // Финансовая газета. Региональный выпуск», №15, 2006.

13.Иванов С.И. Основы экономической теории. М.- 2003.

.Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. М., Стройиздат, 2007.

.Козырев В.М. Основы современной экономики. М. Финансы и статистика. 2006 год.

Одной из основных задач Росреестра является организация проведения государственной кадастровой оценки земель и представление её результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходимо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.

Нормативно-правовой базой государственной кадастровой оценки объектов недвижимости являются нормативно-правовые акты в сфере недвижимости, в том числе

Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)"

Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)"

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)"

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)"

ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Нормативно-технические документы

Земли населенных пунктов

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39).

Земли сельскохозяйственного назначения

Земли лесного фонда

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17.10.2002 № П/336).

Земли водного фонда

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения и иного специального назначения

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49).

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 20.03.2003).

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307).

Технические указания по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России от 05.06.2002).

На территории Орловской области действуют:

Постановление Правительства Орловской области от 23.12.2011 № 477 "Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Орловской области"

Постановление Правительства Орловской области от 28.12.2011 № 457 "О нормативной цене земли на 2012 год"

Постановление Правительства Орловской области от 30.12.2011 № 470 "Об утверждении результатов актуализации государственно кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Орловской области"

Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьями 24.17 и 24.18настоящего Закона (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - перечень), формируется и предоставляется заказчику работ по определению кадастровой стоимости по его запросу уполномоченным федеральныморганом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган кадастрового учета) в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности, и включающем в себя в том числе требования к содержанию такого запроса.

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

Заключение договора страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей.

Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.

Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.

Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.

Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости с учетом выявленных нарушений дорабатывает отчет об определении кадастровой стоимости и обеспечивает проведение его повторной экспертизы.

Отрицательное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об определении кадастровой стоимости включает в себя исчерпывающий перечень выявленных нарушений и их соответствующее обоснование.

До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьей 24.17 также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

В течение пяти дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ по определению кадастровой стоимости в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, за исключением полномочий, установленных статьей 24.18 также реализует орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В течение десяти рабочих дней с даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию, определенную федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.

В случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности физических лиц, юридических лиц, эти лица вправе подать запрос о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета на территории субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости, которым утверждены результаты ее определения, и получить указанные сведения в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Порядок создания и работы комиссии, в том числе формы принимаемых ею документов, устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости иорган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

кадастровый паспорт объекта недвижимости;

нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:

об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, за исключением случаев, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

В течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимостиорган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик

В случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Фонд данных государственной кадастровой оценки

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Общие требования к определению кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Группировка объектов оценки

При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

Построение моделей оценки

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Вопросы для самоконтроля

В каком году в нашей стране было положено начало реформы системы учета объектов недвижимости, направленной на создание единого государственного кадастра недвижимости?

Каким знаком разделяются элементы кадастрового номера?

Какое количество кадастровых округов создано на территории РФ?

Каким информационным ресурсом является государственный кадастр недвижимости?

Являются ли кадастровые сведения общедоступными?

На каких носителях осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости?

Подлежат ли сведения о вещных правах на объект недвижимости включению в запись о таком объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости?

С какого момента признается действующим аттестат кадастрового инженера?

Является ли необходимым для кадастрового инженера наличие лицензии на осуществление геодезической деятельности?

Сведения, содержащиеся в реестре кадастровых инженеров, являются - ?

Кто выступает сторонами договора подряда по выполнению кадастровых работ?

Какие документы являются результатом выполнения кадастровых работ?

Какой документ передается заказчику при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет сооружения?

Чьей подписью заверяется акт обследования?

Каким образом устанавливается местоположение здания на земельном участке при составлении технического плана?

Cистематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий и иных сведений- это…

Действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества – это…

Какие сведения о здании не могут быть указаны в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости?

Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная кадастровым инженером?

Что устанавливают Требования к подготовке межевого плана?

Какой раздел подлежит обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ?

Назовите основные части межевого плана

Должен ли быть прошит межевой план, оформленный на бумажном носителе?

Какой метод может применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?

Продолжите предложение. «При согласовании местоположения границ земельного участка заинтересованное лицо не вправе…»

Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности?

Какой орган вправе осуществлять кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Объектами кадастрового учета являются…

Под кадастровой стоимостью понимается:

Какой орган в нашей стране осуществляет нормативно-правовое регулирование в сфере кадастровых отношений?

Применяются ли положения Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов?

Каким органом устанавливается порядок кадастрового деления территории Российской Федерации?

Кем устанавливается порядок присвоения кадастровых номеров объектам недвижимости?

Государственный кадастровый учет какого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»?

Что считается кадастровыми отношениями?

Источником кадастровой информации может являться - ?

К планово-картографическим материалам, используемым в кадастре, могут относиться…

Какая система координат в настоящее время является государственной при осуществлении геодезических и картографических работ?

На основе каких пунктов сети создаются постоянно действующие дифференциальные станции с целью обеспечения возможностей определения координат потребителями в режиме, близком к реальному времени?

Какая территория является наименьшей единицей деления кадастрового района?

Какова структура кадастрового номера кадастрового квартала?

Зависит ли от вида кадастровых работ перечень разделов, включаемых в состав межевого плана?

Из каких частей состоит межевой план?

Какие методы могут применяться при определении координат характерных точек границ земельных участков?

Каким образом устанавливается местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке при составлении технического плана?

Какой документ передается заказчику кадастровых работ при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета объекта незавершенного строительства?

Какой документ предоставляет право осуществления кадастровой деятельности?

Какой нормативно-правовой акт является источником правового регулирования кадастровых отношений?

Может ли основанием для указания сведений об объекте недвижимости в техническом плане являться декларация, составленная и заверенная правообладателем объекта недвижимости?

На каком листе межевого плана из перечисленных проставляются подпись и оттиск печати кадастрового инженера?

На листах какого формата оформляются разделы, входящие в состав текстовой части межевого плана?

На основании каких документов указываются сведения об объекте недвижимости в техническом плане?

Основой нормативно-правового регулирования государственной кадастровой оценки является:

Проводится ли согласование местоположения границ земельных участков с гражданами, которым смежные земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставлены в пожизненное наследуемое владение?

Продолжите предложение. «Предметом согласования местоположения границ земельных участков с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является…»

Что относится к результатам кадастровых работ?

Что представляет собой технический план?

Что является обязанностью кадастрового инженера по договору подряда на выполнение кадастровых работ?

Чьей подписью заверяется технический план?

Список литературы

а) основная литература

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Афонина А.В., Цисс Т.А. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», 2-е издание. М.: 2010.

Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 4.04. 2011 г. №144г. «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 №403 «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке» . [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 г. №583 «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 г. №627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке» . [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».

Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» // БНА ФОИВ, 2007. № 21.

Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 тт. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости: Учебное пособие для вузов. М.: Изд-во «КолосС», 2007. ISBN 978-5-9532-0672-3.

Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: Изд-во «Маросейка», 2010. ISBN 978-5-903271-53-5.

Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ. пособие. М., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.

Шеляков И.М. Справочник кадастрового инженера. Кадастр недвижимости (2-е изд.). М.: Изд-во «Даурия», 2009. ISBN 978-5-901066-44-7.

Энциклопедия кадастрового инженера. Учебное пособие / Под ред. М.И. Петрушиной. М.: Кадастр недвижимости, 2007. ISBN 978-5-903744-01-5.

б) дополнительная литература

Григорьев С.А., Атаманов С.А. Кадастр недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: http://geodesy.ru/books/book/1.

Юнусов А.Г., Ктиторов Э.М., Петрушина М.И., Сафиев А.А. Геодезические работы при землеустройстве. М., ГУЗ, 2003. ISBN 978-5-8291-1326-1.

Основы технической инвентаризации объектов капитального строительства: Конспект лекций/ Петрушина М.И., Красулина Т.В., Швайковская Е.В. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-879-2.

Основы государственной политики в области ведения государственного технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства. Правовое обеспечение кадастра объектов недвижимости: Конспект лекций / Кислов В.С., Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-5-8291-1689-6.

Формирование объекта недвижимости как объекта кадастрового учета: Конспект лекций / Петрушина М.И. М.: Кадастр недвижимости, 2006. ISBN 978-985-6858-68-3.

* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Сегодня методика проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе земельных участков различного вида, демонстрирует свою несостоятельность. Фактически государственная кадастровая оценка отдана на откуп т.н. «независимым» оценщикам, членам соответствующих саморегулируемых организаций, выполняющим т.н. «рыночные» оценки.

К сожалению, ученые ведущих университетов, занимающихся разработкой соответствующих научных проблем и готовящих кадры кадастровых инженеров, не смогли предложить свои варианты создания системы государственной кадастровой оценки недвижимости, ее научно-методического и организационного обеспечения.

О понятии «кадастр»

Для определения причин сложившейся ситуации, выявления содержательных особенностей накопленных проблем и поиска способов их решения, следует проанализировать понятие «кадастр». Этому термину не одна сотня лет, понятно, что с течением времени, его содержание менялось. К примеру, в «Толковом словаре живого великорусского языка» В.И. Даля при разъяснении понятия «кадастр» первоочередное внимание уделяется оценке: «кадастр - оценка сельских имений по различию их, соображая все местные их отношения; расценка». И далее: «кадастровать - расценять имущество».

Определение ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) существенно отличается от приведенной формулировки.

Государственный кадастр недвижимости - систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с указанным Законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Законом сведений.

Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) - это действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Кадастровая деятельность - выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы).

В соответствии с Законом о кадастре осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости). Положения Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Многие специалисты отмечают несовершенство приведенных формулировок, ряд содержащихся в них неточностей и неопределенностей. В большинстве случаев это связано с их ярко выраженным бланкетным характером, с рядом отсылочных норм на конкретно не определенные положения Закона о кадастре и иных нормативных правовых актов.

Что еще важнее - в этих формулировках нет указания на какие-либо экономические характеристики объектов недвижимого имущества, а также порядок их получения и включения в систему кадастровых сведений.

В первоначальной редакции ст. 70 Земельного кодекса РФ было дано следующее определение:

«Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В Государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки ».

Эта формулировка дает более конкретный состав сведений, включая кадастровую стоимость объектов кадастрового учета. В частности указано, что эти сведения носят документированный характер. Кроме сведений об объектах, указано на включение в кадастр сведений о субъектах прав на них.

В статье 1 действовавшего в то же время Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре» иное определение:

«Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Эта формулировка отражает намерение создать базу государственного земельного кадастра, более полной и объемной информационной системы государственного кадастра недвижимости.

Фактически государственный кадастр недвижимости пока еще не обладает необходимой полнотой сведений ни о земельных участках, ни об иных объектах недвижимости. Более того, он не предусматривает использование экологической информации в каком-либо виде. Это порождает ряд проблем в использовании кадастровой информации не только в экономической деятельности субъектов различного уровня, но и в судопроизводстве, и в проведении судебных экспертиз.

В течение 90-х гг. в России также проводилась работа по созданию государственного градостроительного кадастра. В ряде субъектов такой кадастр был создан и апробирован на практике. Однако после принятия нового Градостроительного кодекса РФ в этой сфере произошли принципиальные изменения. Вместо градостроительного кадастра на государственном уровне стали создаваться информационные системы обеспечения градостроительной деятельности.

Некоторые специалисты полагают, что это было вызвано стремлением избежать путаницы в создании, ведении и использовании государственных кадастровых систем различного назначения, а также необходимостью концентрации ресурсов на скорейшем завершении работ по государственному кадастру недвижимости.

В статье 56 Градостроительного кодекса РФ дано следующее определение: информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - организованный в соответствии с требованиями Кодекса систематизированный свод документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений .

Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают в себя материалы в текстовой форме и в виде карт (схем).

Цель внедрения информационных систем обеспечения градостроительной деятельности - обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.

В данном определении нет даже упоминания о государственном кадастре недвижимости. Вместе с тем оно содержит указание на ряд сведений о земельных участках, обеспечение землеустроительных работ применительно к градостроительной деятельности на соответствующих земельных участках.

Ранее часть этих сведений входила в систему государственного земельного кадастра, а после создании на его основе государственного кадастра недвижимости перешла в его состав. Но из-за того, что порядок согласования сведений в указанных информационных системах регламентирован в недостаточной степени, на практике возникает ряд сложных ситуаций.

Сравнение приведенных выше определений понятия «кадастр» позволяет не только выявить их содержательные особенности, но и лучше понять основной смысл современного этапа земельной реформы и ее место в социально-экономическом реформировании страны.

Аналогичный вывод можно сделать и по поводу реформы регионального и местного налогообложения с переходом на единый налог на недвижимость для физических и юридических лиц.

В ходе рыночных реформ предпринимались усилия ученых, специалистов и предпринимателей по созданию ведомственных и корпоративных кадастров. Их целью было не только упорядочить сведения о земельных участках и ином недвижимом имуществе, принадлежащем конкретной фирме, но и оценить их с экономической точки зрения, а также найти варианты их рационального использования.

Ретроспективный анализ содержательных особенностей толкования понятия «кадастр» показал их принципиальное изменение. Если в XIX в. основные акценты делались на экономические характеристики объектов земельно-имущественных отношений, то сейчас законодатель делает акцент на чистоту правового титула каждого объекта недвижимости.

Это важно, поскольку данные функции целиком и полностью легли на государство, а наиболее эффективным способом снижения рисков, связанных с чистотой правового титула объектов недвижимости, является не только максимальная детализация его характеристик с их документальным подтверждением, но и отслеживание всей истории формирования данного объекта, а также иных связанных с ним объектов.

Полнота кадастровой информации , обеспечивающая чистоту правового титула объекта недвижимости, напрямую связана с экономическими последствиями финансово-хозяйственной деятельности предприятий различной организационно-правовой формы.

Речь идет о надлежащем учете соответствующих рисков при формировании рыночной, инвестиционной и других видов стоимости объектов недвижимости при подготовке и совершении сделок различного вида. Кроме того, на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости формируется система фискальных платежей.

Надлежащее научно-методическое обеспечение кадастровой оценки предоставляет информацию о связях экономических и экологических характеристик объектов недвижимого имущества различного вида и масштаба. На основе этих данных можно принимать взвешенные решения на уровне региональных и местных властей при предоставлении земельных участков для хозяйственной деятельности, установлении льгот по различным видам деятельности предпринимателей, а также разного рода санкций за нанесение ущерба.

О необходимости судебно-кадастровой экспертизы

Информационные пробелы и искажения кадастровой информации приводят к возникновению гражданско-правовых споров, разрешаемых в судебном порядке. При этом часто для принятия надлежащим образом обоснованного решения необходимо проведение судебной экспертизы. Практика показывает, что некоторые экспертные заключения, отнюдь, не способствуют установлению истины по делу.

Искажение кадастровой информации часто осуществляется намеренно, особенно при подготовке крупных объектов недвижимости к приватизации. Таким способом может существенно занижаться стоимость объектов, изменяться их состав, площадь земельных участков, их принадлежность к определенной категории земель и т.п.

Расследование подобных деяний, определение характеристик нанесенного ущерба, надлежащая квалификация соответствующих преступлений часто оказываются невозможными без проведения судебно-кадастровой экспертизы, в т.ч. комплексной. Все большее количество судебных исков связано с оспариванием результатов кадастровой оценки земельных участков.

При этом многие ученые и специалисты предсказывают резкое увеличение количества таких исков в связи с планируемым переходом в следующем году на взимание единого налога на недвижимость с граждан и юридических лиц.

Фактически из-за просчетов системного характера предприниматели-оценщики оказались не подготовленными к такой работе, а региональные и местные власти - к надлежащей экспертизе ее результатов. При этом ответственность перед гражданами и организациями за сформированную по результатам «рыночной» оценки налогооблагаемую базу законодатель возложил на региональных руководителей.

Согласительные комиссии по рассмотрению возражений собственников объектов недвижимости против завышения результатов «государственной» кадастровой оценки ориентируются на т.н. «стоимостную» экспертизу саморегулируемых организаций оценщиков. То есть жалоба на некачественную работу оценщиков, а часто и откровенную халтуру приходит на рассмотрение фактически к тем же оценщикам.

При отсутствии научно обоснованного методического обеспечения «государственной» кадастровой оценки недвижимости и «стоимостной» экспертизы ее результатов ожидать конструктивной работы согласительных комиссий с гражданами и организациями - плательщиками налога на недвижимость не приходится.

Понятно, что в результате собственники недвижимости будут вынуждены обращаться в суд (юридические лица - в арбитражный суд) для восстановления справедливости. Таким образом, попытки переложить ответственность за проведение государственной кадастровой оценки на предпринимателей-оценщиков, не подготовленных к этой работе и не оснащенным единым методическим обеспечением, могут привести к тому, что «роль государства» придется принять на себя судам.

А готова ли к такой роли судебная система, и частных вопросов о готовности к столь обширной и ответственной работе системы судебной экспертизы? При всей оредопределенности отрицательных ответов придется констатировать, что уйти от ответственности за принятие соответствующих решений судейскому сообществу невозможно.

Но и система государственных судебно-экспертных учреждений к такой работе не готова .

В этих учреждениях нет соответствующих кадров , отсутствуют необходимые экспертные методики. Нет и практического опыта проведения судебных экспертиз такого рода ни по уголовным, ни по гражданским, ни по арбитражным делам. Судам придется поручать проведение судебных экспертиз негосударственным экспертам. В подавляющем большинстве случаев такими экспертами будут те же предприниматели-оценщики, которые по уровню своей подготовки ничем не отличаются от коллег.

При этом нельзя забывать и о таком важном факторе, как солидарность оценщиков. Более того, многие из руководителей оценочных фирм высказывались за то, чтобы отчеты оценщиков могли проверяться только оценщиками, а не правоохранительными органами и судами.

Круг замыкается. В такой ситуации большинству граждан, столкнувшихся с несправедливой, неадекватной оценкой стоимости своего недвижимого имущества, будет очень сложно докопаться до истины и защитить свои законные права и интересы в суде. Точно так же и следователям будет очень сложно доказать вину тех «оценщиков», которые выполняют «заказные» оценки, существенно занижая стоимость имущества крупных собственников. В результате общество получит еще одну проблему борьбы с массовыми коррупционными проявлениями.

Высока вероятность возникновения и общественного недовольства, социальных протестов, выступлений обманутых граждан. При этом острие недовольства будет направлено против местных руководителей, утвердивших результаты кадастровой оценки и собирающих налог на недвижимость, в справедливости которого сомневаются многие граждане.

В качестве выводов

Представители региональных и местных властей должны понять, что «государственная» кадастровая оценка проводится не государственными чиновниками, а частными лицами, предпринимателями-оценщиками.

У этих частных оценщиков нет единых научно обоснованных, понятных и прозрачных методик кадастровой оценки. Поэтому представители регионального или местного руководства не смогут объяснить своим «сердитым гражданам», каким образом производилась оценка их имущества и по каким критериям можно признать ее обоснованной и справедливой.

Сегодня требуется разработать научно обоснованную методику судебно-кадастровой экспертизы и обучить соответствующие кадров судебных экспертов. При заинтересованности региональных и местных властей может быть организовано повышение квалификации или даже профессиональная переподготовка тех чиновников, которые отличаются высокими нравственными качествами и пользуются доверием как властей, так и жителей данного региона.

Существенная часть такого методического обеспечения уже разработана, опубликована и апробирована на практике. Например, созданы системы многослойной кадастровой оценки недвижимости, позволяющие учесть не только данные рынка недвижимости, но и характер застройки города, особенности его инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, экологических и иных факторов.

Учебное пособие посвящено истории развития и процессу становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. В нем обобщена эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки недвижимости, исследована кадастровая оценка недвижимости с позиции институциональной экономической теории. В конце каждой главы приведены вопросы для самоконтроля, которые помогут студентам освоить материалы учебного пособия.

Шаг 1. Выбирайте книги в каталоге и нажимаете кнопку «Купить»;

Шаг 2. Переходите в раздел «Корзина»;

Шаг 3. Укажите необходимое количество, заполните данные в блоках Получатель и Доставка;

Шаг 4. Нажимаете кнопку «Перейти к оплате».

На данный момент приобрести печатные книги, электронные доступы или книги в подарок библиотеке на сайте ЭБС возможно только по стопроцентной предварительной оплате. После оплаты Вам будет предоставлен доступ к полному тексту учебника в рамках Электронной библиотеки или мы начинаем готовить для Вас заказ в типографии.

Внимание! Просим не менять способ оплаты по заказам. Если Вы уже выбрали какой-либо способ оплаты и не удалось совершить платеж, необходимо переоформить заказ заново и оплатить его другим удобным способом.

Оплатить заказ можно одним из предложенных способов:

1. Безналичный способ:
   • Банковская карта: необходимо заполнить все поля формы. Некоторые банки просят подтвердить оплату – для этого на Ваш номер телефона придет смс-код.
   • Онлайн-банкинг: банки, сотрудничающие с платежным сервисом, предложат свою форму для заполнения. Просим корректно ввести данные во все поля.
     Например, для " class="text-primary">Сбербанк Онлайн требуются номер мобильного телефона и электронная почта. Для " class="text-primary">Альфа-банка потребуются логин в сервисе Альфа-Клик и электронная почта.
   • Электронный кошелек: если у Вас есть Яндекс-кошелек или Qiwi Wallet, Вы можете оплатить заказ через них. Для этого выберите соответствующий способ оплаты и заполните предложенные поля, затем система перенаправит Вас на страницу для подтверждения выставленного счета.