(ГК РФ, ЗК Рф, Закона об ипотеке)

Обеспечение обязательств – способы воздействия на должника в целях надлежащего исполнения обязательства и снижения негативных последствий его неисполнения. В ГК РФ названо шесть способов обеспечения исполнения обязательств: неустойка, залог, удержание имущества, поручительство, независимая гарантия, задаток (п.1 ст. 329). Этот перечень не является исчерпывающим.

Неустойка- определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Удержание состоит в праве кредитора, у которого находится вещь другого лица, удерживать эту вещь в своем владении до тех пор, пока это лицо (должник) не погасит связанные с данной вещью платежи.

Поручительство - договор, в силу которого одно лицо (поручитель) обязывается перед другим лицом (кредитором) отвечать за исполнение третьим лицом – должником– его обязательства полностью или в части (ст. 361 ГК РФ).

В силу независимой гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару) в соответствии с условиями гарантии денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования о ее уплате (ст. 368 ГК РФ).

Залог – обеспечение обязательства, неисполнение которого влечет за собой право залогодержателя реализовать заложенное имущество и компенсировать из его стоимости убытки.(ст. 336 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. Законом предусмотрено, удовлетворение требования залогодержателя путем передачи предмета залога (оставления у залогодержателя).(ст. 334 ГК РФ).

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота, например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести); земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, установленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут передаваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требования участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенности, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Залог земельных участков возможен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику земельного участка (102-ФЗ).

Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

Либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,

Либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на искусственно созданный земельный участок. Государственная регистрация прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах. (Вопрос 134)

Регламентируется законом Российской Федерации от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст.22.3№122-фз

Данным Федеральным законом регулируются отношения, связанные с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений либо их комплексного освоения в целях строительства.

Законом определяется, что искусственно созданный земельный участок – это сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части «путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий». После ввода его в эксплуатацию он признается земельным участком. Для возможности государственной регистрации таких объектов Закон о регистрации дополнен статьей:

Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок

1. Право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

2. В случае, если в представленном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи разрешении на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию одновременно предусмотрен ввод расположенного на нем объекта капитального строительства в эксплуатацию, государственная регистрация права собственности на указанный объект капитального строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок. Отсутствие данного закона тормозило реализацию ряда проектов по созданию искусственных островов на территории Краснодарского края, в частности вдоль побережья города Сочи.

Такие земли могут находиться в собственности:

– Российской Федерации, в случае если участок создан за счет средств федерального бюджета. Если создание искусственного земельного участка осуществлено в соответствии с решением о создании или расширении морского порта на основании концессионного соглашения;

– субъекта Российской Федерации, в случае если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств бюджета субъекта РФ;

– муниципального образования, в случае если создание искусственного земельного участка осуществлено за счет средств местного бюджета;

– физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица, в случае если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения.

Письмо Елизаровой к вопросу №137

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию ответа Минэкономразвития России от 11.07.2014 N Д23и-2432 на обращение по вопросу обеспечения внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости, входящих в состав объекта транспортной инфраструктуры "автомобильная дорога", и последующей регистрации права на такие объекты недвижимости, в случае, если часть документации об автомобильных дорогах общего пользования федерального значения, в том числе необходимая в соответствии с установленными требованиями для подготовки технических планов сооружения, безвозвратно утрачена.

Заместитель руководителя Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) в связи с вступлением в силу с 30 июня 2014 г. изменений форм и требований к подготовке технического плана сооружения и декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 г. N 88 и от 31 декабря 2013 г. N 805 соответственно, в дополнение к письму Минэкономразвития России от 20.11.2013 N Д23и-5532 на обращение сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении сооружения на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации сооружения, разрешения на ввод в эксплуатацию сооружения или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта сооружения;

если в соответствии с ранее действовавшим законодательством в области градостроительной деятельности разрешения на ввод в эксплуатацию линейного сооружения выдавались органами местного самоуправления муниципальных образований, на территории которых расположено линейное сооружение, в состав приложения к техническому плану включаются копии всех разрешений на ввод в эксплуатацию линейного сооружения;

если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию, изготовление проектной документации и технический паспорт объекта недвижимости не изготовлялся до 1 января 2013 г., сведения о сооружении указываются в техническом плане на основании декларации (далее - Декларация), подготовленной в соответствии с формой и требованиями к подготовке Декларации, установленными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений на основании части 10 статьи 41 Закона о кадастре (пункт 4 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. N 693 в редакции приказа Минэкономразвития России от 25 февраля 2014 г. N 88, далее - Требования приказа N 693);

декларация заполняется в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации объекта недвижимости (если указанные документы не требуются в установленных законодательством в области градостроительной деятельности случаях) или технического паспорта на объект недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 г. (пункт 4 Требований Требования к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628 в редакции приказа Минэкономразвития России от 31 декабря 2013 г. N 805 (далее - Требования приказа N 628).

Согласно ст. 3 ФЗ от 21.07.1997 117-ФЗ Гидротехнические сооружения - плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения

Признаки ГС, права на которые подлежат гос. регистрации в ЕГРП: ГС обязательно должно располагаться на водном объекте, должно иметь прочную связь с землей. ГС обязательно должно находиться во взаимодействии с водным объектом, либо в его пределах, располагаться может как под водой, так и над ее поверхностью

Гос. регистрации прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах, проводится в соотв. со ст. 22.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "

п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ " право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. п1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, который подтверждающим факт создания ОН, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом основанием для гос регистрации прав на созданное гидротехническое сооружение является документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

В соответствии с п. 2 ст. 22.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ обязательным приложением к документам, на основании которых осуществляется гос регистрация прав на гидротех. и иные сооружения, расположенные на водных объектах,явлются документы, которые подготовлены в соответствии с водным законодательством и в которых в графической форме обозначены схемы размещения этих сооружений. -Договор водопользования.(cт 12 водного кодекса) признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре. В соотв.со ст 13 Водного кодекса, к договору водопользования прилагаются материалы в графической форме (в том числе схемы размещения гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водном объекте, а также зон с особыми условиями их использования) и пояснительная записка к ним.

Понятие, сущность и назначение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Вопрос 81)

(ст. 2, 4, №122-Фз) и (ст. 130,131,132, 164 ГКРФ)

ГРПНИС - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответ. с ГКРФ.

Гос. регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Назначение: придать открытость (прозрачность) правам на НИ , а также информации об этих правах;- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и ЮЛ ;- внести единообразие в процедуру регистрации прав на всей территории РФ.

ГРПНИС носит публичный характер. Наличие гос.рег. создает презумпцию законности прав на НИ для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев гос.рег. имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с гос. регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на НИ связывается не с моментом гос.рег. , а с моментом, прямо указанным в законе.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента гос.рег. права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит гос.рег. (ст. 1152 ГК РФ).

Обязательност ь: ст. 4 закона о регистрации: Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие ФЗ 122 от 21.07.1997г.

Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

1. Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав).

На основании и во исполнение настоящего Федерального закона, актов Президента Российской Федерации и актов Правительства Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), в пределах своей компетенции вправе издавать методические рекомендации по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ)

3. Государственная регистрация прав на предназначенные для строительства олимпийских объектов земельные участки, расположенные на них объекты недвижимого имущества и сделок с ними, а также государственная регистрация прав на олимпийские объекты и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено Федеральным законом от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

(п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 101-ФЗ)

Билет №14

Особые правила устанавливаются в отношении залога (ипотеки) земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ).

Правовое регулирование ипотеки будет осуществляться законом о ней. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Особенности правового регулирования ипотеки обусловлены спецификой ее предмета: недвижимое имущество, по общему правилу, обладает значительной экономической ценностью.

Среди уже действующих особых правил следует отметить следующие.

1. При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

2. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, если в ипотеку передается здание или сооружение, то по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, право аренды). В противном случае договор ипотеки недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК РФ).

3. Нередко законодательство устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).

4. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК РФ).

При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.

5. Если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК РФ).

6. Предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 2 ст. 338 ГК РФ).

7. Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также регистрации в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение нотариальной формы либо требований о регистрации влечет недействительность договора (п. 2-4 ст. 339 ГК РФ).

8. Удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя (требования, предъявляемые к такому соглашению, рассматривались при характеристике порядка обращения взыскания на заложенное имущество).

9. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

10. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК РФ).

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА - КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСВ

1.1 ПОНЯТИЯ, ВИДЫ И ОБЕЪКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

1.2 ВЫЯВЛЕНИЕ ФАКТОРОВ СПОСОБСТВУЮЩИХ ВОЗНЕКНОВЕНИЮ ИПОТЕКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮШИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ОБ ИПОТЕКЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРОГРАММ

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛАДНАЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2.2 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

ЗАКЛЮЧЕНИЯ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Однако анализ действующего законодательства позволяет сделать выводы, что, не смотря на существенные дополнения и изменения в области обеспечения исполнения обязательств, а точнее относительно ипотеки (залога недвижимости) не лишено недостатков.

Следует так же сказать, что при сложившемся ситуации после перехода России на рыночную экономику сильно обострилось ситуация связанная с нехваткой жиля, исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.

Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Важное место в становлении ипотечного кредитования занимает Постановление Правительства РФ № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Существуют также нормативные акты субъектов Федерации. Вопросы государственной регистрации ипотеки урегулированы в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании жилищной ипотеки, обладают существенными недостатками.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Цель исследования заключается в комплексном изучении ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации, анализ существующих нормативно-правовых актов об ипотеке и рассмотрение возможных путей их решения.

В связи с поставленной целью можно выделить и задачи исследования:

1.рассмотрение основных понятии, видов и объектов ипотеки;

2. выявить факторы способствующие возникновения ипотеки в России и проанализировать содержания существующих нормативно-правовых норм об ипотеке, а так же рассмотреть государственные программы связанные с ипотекой жилья;

4.выявления проблем ипотечного кредитования в РФ;

5.пути решения выявленных проблем.

Структура данной курсовой работы состоит из: введения, двух глав, заключения и библиографического списка. В первой главе рассмотрено общее понятие ипотеки, а так же предмет. А так же раскрыты факторы способствующее возникновению ипотеки в России. Во второй главе автором рассмотрены содержание договора об ипотеке и закладной, порядок их заключения и государственная регистрация договора.

Возвращаясь к теме исследования следует обратить внимание на то что данная тема исследована выдающими русскими цивилистами дореволюционной России, в частности: К.Н.Анненкова, М.Ф.Владимирского-Буданова, Л.В.Гантовера, А.С.Звоницкого, Л.А.Кассо, Д.И.Мейера, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, А.Л.Фрейтаг-Лоринговена, В.М.Хвостова, Г.Ф.Шершеневича, которые уделяли много внимания теоретическим основам залога. Кроме того, рассмотрение теоретико-правовых проблем ипотеки, современного состояния жилищного ипотечного кредитования и актуальных проблем действующего законодательства осуществлялось на основе исследований ученых правоведов, специалистов в области теории и истории права и государства: С.С.Алексеева, С.Н.Бабурина, М.В. Баглая, О.Е. Кутафина, В.Г. Коломацкого, В.В. Лазарева, Е.А.Лукашевой, М.Н.Марченко, Г.В.Мальцева, В.С. Нерсесянца, В.А.Туманова, Т.М. Шамбы, А.И. Экимова и др Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть 1. Вотчинные права. - Санкт -Петербург. Синодальная типография, 1896, с. 10. .

В работе проанализированы труды видных современных ученых-цивилистов: В.А.Безбах, М.И.Брагинского, А.В.Бровкина, Ю.Е. Булатецкого, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, В.А. Егиазарова, С.Э. Жилинского, Н.И. Косяковой, Л.А. Новоселовой, Т.Н. Нешатаевой, И.Б. Новицкого, Б.И.Пугинского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Б.М. Сейнароева, З.М. Фаткудинова, А.Е. Шерстобитова, Д.Ю.Шестакова, В.Ф.Яковлева и др. Автором были изучены работы М.В. Власова, В. Д. Ларичева, В.К. Райхера, И.А. Сиротиной, А.Н. Ужегова, Тольтого и Сергеева.

Проведенный анализ вышеназванных источников позволяют сделать вывод о необходимости дальнейшего исследования проблем правового регулирования жилищной ипотеки в Российской Федерации с целью выявления основных направлений совершенствования законодательства об ипотеке, определения основных методов и направлений государственной поддержки данного вида предпринимательской деятельности.

В исследовании проанализированы положения Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», выявлены его недостатки и предложены конкретные рекомендации по их исправлению, а также по совершенствованию законодательства об ипотеке, включая, помимо самого ФЗ «Об ипотеке», Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также связанные с ними подзаконные нормативные акты. В работе использованы материалы из практики арбитражных судов РФ, постановления Пленумов Верховного Суда, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 05.03.2001, 12.04.2001, 11.04.2002) от 21.07.1997. -СЗ РФ № 30 от 28.07.1997, ст.3594 (далее - Закон» О государственной регистрации») Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. -Государство и право, 1998,№ 8, с. 92. . и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам залога как движимого, так и недвижимого имущества.

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА - КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСВ

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX веке в странах с развитой рыночной экономикой.

В последующем, в англо-саксонской системе права «строгое значение» термина «ипотека» (mortgage) в наиболее общем плане стало раскрываться через понятие размещения определенного имущественного интереса на земельный участок или иное имущество «в качестве гарантии выплаты долга или покрытия какого-либо иного обязательства, в отношении которого она выдана» С. Сарбаш. Исполнение обязательств. //Хозяйство и право. 2009 № 3.- 24 . Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям А. Макарская. Положения о залоге.// Хозяйство и право. 2009 № 3.- 49 . Вместе с тем необходимо заметить, что в России существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. Процентные ставки по кредитам в иностранной валюте долгое время держались на уровне 15-30% годовых, а по рублевым кредитам превышали 200% отметку В.Костюк. Обеспечение исполнения обязательств // Хозяйство и право.2003, № 3 . При этом срок предоставления кредитов по общему правилу не превышал пяти лет. Абсолютное большинство населения не могло позволить себе взять кредит на таких условиях. В связи с этим ипотечное кредитование было делом невыгодным и крайне неразвитым. В последнее время происходят существенные изменения. Рынок краткосрочных денежных средств уже не приносит столь высоких доходов, и банки вынуждены вкладывать деньги в пусть не приносящие быстрого обогащения, но более стабильные долгосрочные проекты. Изменение налогового законодательства позволило увеличить легальный доход граждан, которые неофициально получали денежные средства, достаточные для приобретения недвижимого имущества, однако не желали (а часто и не имели возможности) декларировать свои реальные доходы. Однако именно наличие высоких легальных доходов является важным условием для выдачи ипотечного кредита. Несмотря на обеспечение обязательств по возврату денежных средств ипотекой, банки предоставляют кредиты только тем гражданам, которые имеют такой доход. Если банки не могут проверить реальные доходы граждан, владеющих недвижимостью, то эти граждане не могут претендовать на получение кредитов. В настоящее время ситуация медленно, но все же изменяется к лучшему. Таким образом создаются более комфортные условия для развития жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при комфортных условиях развития жилищного ипотечного кредитования остается определенный рыск связанное с всемирным экономическим кризисом. Следует упомянуть, что еще 5 сентября 1997 года было создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Основным уставным направления деятельности АИЖК, созданного Правительством Российской Федерации, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Более подробно работу данной организации мы рассмотрим немного позже.

До того как перейти к выявления проблем существующих в действующем законодательстве связанное с ипотекой, автор считает, что нужно рассмотреть виды и объект ипотеки.

1.1 ПОНЯТИЯ, ВИДЫ И ОБЕЪКТЫ ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)

Этимологически термин «ипотека» (hypotheke) - греческого происхождения. Он означает «залог», «заклад» и издавна применяется в зарубежном законодательстве для обозначения трех правовых категорий:

1. Залога недвижимости имущества (земли, строений и др.) для получения ссуды.

2. Ипотечной ссуды (ипотечный кредит) - денежной ссуды, выдаваемой банком под залог недвижимости.

3. Закладной - долгового свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемого банком заемщику Словарь иностранных слов. М.: Русский язык. 1984. С. 202 .

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся «залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 42 закона «О залоге», ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участком правом пользования им. Проектом закона об ипотеке она определяется как залог любого

недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны:

ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Исходя из вышеизложенного, в современном Российском законодательстве по основному назначению предметов ипотеки можно выделить несколько видов ипотеки:

* ипотеку земельных участков;

* ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;

* ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов;

* ипотеку имущества, непосредственного не связанного с землей, но приравненного к недвижимому имуществу (морская ипотека, ипотека космических кораблей, самолетов и т.д.). Однако не все объекты, отнесенные к недвижимому имуществу, могут быть объектами ипотеки. Закон «О государственной регистрации» признает недвижимым имуществом, подлежащим государственной регистрации «все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время существенно ограничен оборот земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136 ФЗ, невозможен залог недр Закон РФ "О недрах" (в ред. ФЗ №27-ФЗ от 03.03.1995) . Таким образом, объектами договора ипотеки могут быть: здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте. В принципе, именно этот перечень и указан в п. 4. ст. 1 ФЗ «Об ипотеке».

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со ст. 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена. Основанием возникновения ипотеки является договор.

Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Между сторонами был заключен договор о залоге.

В соответствии с пунктом 1 стати 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Законом. В соответствии с пунктом 6 стати 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю Президиум ВАС РФ от 21.01.2002. №67 .

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

В данном случае следует уделять больше внимания ипотеке (залог имущества), в связи с растущей потребностью общества в области жилищного кредитования. Так как не все граждане имеют представления об ипотеке и о его правовых последствиях, что за чистую приводит к конфликтам между заемщиками и кредиторами.

1.2 ВЫЯВЛЕНИЕ ФАКТОРОВ СПОСОБСТВУЮЩИХ ВОЗНЕКНОВЕНИЮ ИПОТЕКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮШИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ ОБ ИПОТЕКЕ И ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРОГРАММ

Прежде чем прейти к изучению непосредственно законодательства Российской Федерации следует рассмотреть факторы способствующие становлению ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации.

Развитию ипотеки в России способствовали ряд фактов:

Один из факторов - появление в Российской Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке, существенно расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшихся ранее общими нормами Закона «О залоге» 1992 года, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных актов, в частности, Постановлением российского правительства 1996 г. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию.

Второй фактор обусловлен давно назревшей потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России и, прежде всего, в Москве, реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Эта практика накапливается как государственными В 1997 году в России было учреждено Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое стало активно развивать сотрудничество с рядом отечественных и зарубежных организаций и финансовых институтов. , так и негосударственными учреждениями и организациями.

Третий фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, - от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Не случайно поэтому, что зарубежных организаций и финансовых институтов. С 1993 г. в Москве функционирует некоммерческая организация - Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ), - занимающаяся развитием долгосрочного ипотечного кредитования в России, опыт которой лег в основу разработки Программы «Аттестованный ипотечный кредитор». вопрос об ипотечном кредитовании давно находится в поле зрения российского законодателя.

Четвертый фактор связан с потребностью в юридическом анализе богатой и насыщенной тщательно проработанными документами и актами программы, осуществляемой Правительством Москвы.

Наконец, пятый фактор заключается в необходимости анализировать программы обеспечения различных кредитных проектов залогом недвижимости с целью привлечения иностранных инвестиций и кредитных ресурсов, что, в свою очередь, предполагает вовлечение в сферу анализа нормативных актов отдельных зарубежных стран, а также международных соглашений. Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства, также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств для сельского хозяйства России, требующего скорейшего подъема, но испытывающего острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения государственного бюджетного финансирования.

Ипотечное кредитование стало предметом специального рассмотрения в Совете Федерации в 1997 г. в рамках двухдневных парламентских слушаний, посвященных программе жилищного строительства в России «Дом для вашей семьи». А так же в 2005 году приоритетным направления государственной политики было признана программа по обеспечению достойного жиля в Российской Федерации. Были созданы ряд инвестиционных проектов для осуществлении поставленных задач, но мировой экономический кризис замедлил темпы развитая в этой области.

Как уже отмечалось ранее, ипотека - сравнительно новый правовой институт в постсоветской России. Понятие «ипотека» впервые в постсоветской истории было введено в Законе о залоге и признавало таковой залог недвижимости, непосредственно связанной с земельным участком, одновременно с земельным участком или правом пользования им. Введенное ГК РФ, а вслед за ним и ФЗ «Об ипотеке» новое понятие «ипотека» имеет более широкое содержание по сравнению с Законом «О залоге» и включает залог всех видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков, залог морских и воздушных судов, судов внутреннего водного плавания, космических объектов. Однако такое определение ипотеки в целом соответствовало мнению дореволюционных ученых-цивилистов, в частности К.П. Победоносцева, писавшего, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землею, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение».

Гражданский кодекс оставил перечень недвижимого имущества открытым, в связи с чем он может быть изменен и дополнен иными видами имущества. Так, в соответствии со ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недвижимым имуществом признаются кондоминиумы.

Существенным новшеством Гражданского кодекса стало то, что ГК РФ впервые признал залог квартиры ипотекой, т.к. в соответствии с Законом о залоге, залог квартиры ипотекой не являлся.

Таким образом, можно заметить, что ГК РФ, а вслед за ним и иные нормативные акты РФ, выделяют два вида недвижимого имущества -имущество, прочно связанное с землей, (то есть собственно «недвижимое» имущество) и имущество, признаваемое недвижимым и подлежащее государственной регистрации в качестве такового. И если относительно признания объектов, неразрывно связанных с землей, у правоведов нет никаких разногласий, то возможность признания иного имущества «недвижимым» в силу необходимости, подвергается критике. Некоторые правоведы считают формулировку ст. 130 ГК РФ неудачной, отмечая, что таким образом «можно отнести к недвижимости чуть ли не любое имущество» В. Витрянский. Понятие обязательства.//Хозяйство и право. 2009 № 3.С. - 19 . Нельзя не согласиться с подобным мнением, но и к таким высказываниям можно относится не однозначно.

Но связи с вступлением в силу закона «Об ипотеке», которая можно сказать что существенно изменило некоторые понятия об обеспечении обязательств, и более упорядочила последствии возникающие по поводу исполнения обязательств. В развития ипотечного кредитования в России данный закон внес существенный вклад.

Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб: Питер, 2001, с. 12. , является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, высокой степени стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка - становится идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья является важной характеристикой для лиц так называемого «среднего класса», поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств. Эксперты отмечают, что ипотека жилья формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности Семеняка А. Указ соч. - Строительство и бизнес, № 3 (31), 03.2003. .

Но нельзя исключать связанное с ипотекой определенные рыски в связи с чем в 1997 была создана Агентство по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК) в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК», Уставом, Бизнес-планом Агентства.

Непосредственной целью Агентства являются:

Создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

Создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Создание федеральной системы ИЖК (Ипотека Жилищного кредитования) можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Роль АИЖК в развитии федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Но за первый квартал 2009 года уже можно говорить о существенных недостатках данной государственной программы помощи заемщикам в связи с сложившееся ситуацией в мире и в частности в России.

Из-за кризиса многие в нашей стране потеряли прежний нормальный доход, а кто-то и вовсе остался без работы. После бума ипотечных кредитов тысячам семей стало не по силам платить банкам по кредитам. Вот тут-то и решило вмешаться государство. Чтобы людей не выбрасывали на улицу, самым нуждающимся решили помочь - позволить в течение одного года платить по ипотеке в 6-10 раз меньше обычного. За это время человек должен постараться найти способ зарабатывать больше («Известия» писали об этом 4.03.2009). Заниматься реструктуризацией жилищных кредитов поручили Агентству по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Но условия для получения помощи, как выяснилось, выполнить было очень непросто. Во-первых, после увольнения или сокращения доходов человеку на обращение в АРИЖК отводилось всего 90 дней. Во-вторых, только краткий список ограничений составляет аж 9 пунктов. Вы можете получить помощь от государства по ипотеке, если:

1) вы гражданин России;

2) купленное в кредит жилье - единственное для проживания;

3) ваш доход в последнее время упал ниже двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи;

4) чтобы выплатить ипотечный кредит, вы уже продали все доступное к продаже имущество (вроде автомобиля, депозитов в банке и акций);

5) площадь приобретенного в ипотеку жилья составляет для 1 человека не более 50 кв.м, для двоих - до 35 кв.м на каждого, для семьи из трех и более человек - до 30 кв.м;

6) кредитный договор заключен ранее 1 декабря 2008 года, и ипотечный залог оформлен надлежащим образом;

7) ипотечный кредит не превышает максимального размера, установленного для вашего региона;

8) вы не допускали просрочки платежа более чем на 90 дней;

9) выплачивать кредит предстоит еще не больше 30, но не меньше 2 лет.

Ну и наконец, чтобы подать заявление, необходимо было оперативно собрать около 20 справок из разных учреждений. То есть вместо поиска работы "свежеуволенному" предлагается срочно бегать за кучей справок. Как следствие - программа явно не стала "хитом". За два месяца своей работы агентство получило всего лишь около 1,5 тыс. заявок. Если учесть, что число отказов по ним составило 45%, то реальную помощь получило где-то 800 семей. И это на всю 140-миллионную Россию. По данным самого АРИЖК, требованиям соответствуют лишь 1-2% квартир Павел Арабов «Финансовые известия» февраль 2009 стр. 14. .

После анализа нормативно правовых актов и выявление факторов способствующих развитию ипотеки в России, автор пришел к следующему выводу. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. И зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей. Но для этого нам нужно хотя бы медленными темпами усовершенствовать действующее законодательство.

ГЛАВА 2. ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛАДНАЯ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

2 .1 СОДЕРЖАНИЕ, ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ И ЗАКЛОДНОЙ

Гражданский кодекс РФ не предусматривает отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке по мимо договора об ипотеке предлагает понятие «закладной» Положение “О жилищных кредитах”. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. №1180 . В данной работе будут употребляться оба наименования.

В законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ). А так же седеющие условия которые закреплены в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»:

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований: Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Так как оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 %

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в

фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

В проекте закона достаточно подробно разработано содержание закладной. Законодатель имел ввиду следующие положения о «закладной»: Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, если иное не установлено законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

Право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

Предприятие как имущественный комплекс;

Право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, которые перечисленный выше, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, в отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

При передаче прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Если иное не оговорено в сделке, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке, на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с п. 2 ст.313 Гражданского кодекса РФ исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, оно вправе требовать передачи ему закладной. При отказе залогодержателя передать закладную третье лицо может требовать передачи ему закладной в судебном порядке.

А так же закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст.349 Гражданского кодекса РФ.

При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:

1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст.349 Гражданского Кодекса РФ.

2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены ст.48 ФЗ «Об ипотеке».

3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

В случае если осуществляется депозитарный учет закладной, специальная залоговая передаточная надпись отражается депозитарием в виде специальной записи по счету депо на основании поручения владельца закладной.

При исполнении обеспеченного залогом закладной обязательства в полном объеме специальная залоговая передаточная надпись погашается путем совершения залогодержателем закладной отметки о погашении такой надписи или, если осуществляется депозитарный учет закладной, путем внесения депозитарием на основании поручения залогодержателя закладной соответствующей записи о погашении по счету депо.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Закладная должна содержать:

Слово «закладная», включённое в название документа;

Наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения;

Наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, место его нахождения;

Название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием всех реквизитов договора или иного обязательства;

Данные о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем;

Данные о других правах на это имущество (другие закладные, аренда, арест, другие обременения на момент заключения сделки);

Подписи сторон Ст.14 ФЗ «Об ипотеке» .

Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.

При отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

Решением арбитражного суда удовлетворены исковые требования банка о взыскании с акционерного общества суммы задолженности по кредитному договору и со ссылкой на условия заключенного сторонами договора о залоге обращено взыскание на два автомобиля.

По мнению акционерного общества, оспорившего указанное судебное решение в части обращения взыскания на принадлежащие ему транспортные средства, предметом возникших между сторонами отношений по залогу было имущество, определенное сторонами в договоре о залоге как «автомобили и иные принадлежащие заемщику транспортные средства». В ходе рассмотрения спора установлено наличие в собственности акционерного общества нескольких автомобилей.

Истец же полагал, что решение суда соответствует стати 26 Закона Российской Федерации «О залоге», согласно которой в том случае, если предметом залога является несколько вещей, залогодержатель приобретает право получить удовлетворение за счет любой из них по своему выбору.

При рассмотрении указанного спора следовало учитывать следующее.

В соответствии с пунктом 1 стати 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества (автомобиль), но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.

Поскольку из представленных на рассмотрение арбитражного суда документов следовало, что при определении предмета залога стороны не применили формулировку, позволяющую достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога (индивидуализировать заложенное имущество), удовлетворение иска путем обращения взыскания на автомобили, фактически выбранные по усмотрению залогодержателя из всего имущества залогодателя, являлось необоснованным. В этом случае договор о залоге считается незаключенным.

В другом случае предметом залога выступало стационарное оборудование, расположенное по месту нахождения ремонтного участка акционерного общества (залогодателя).

Арбитражный суд признал обоснованным довод ответчика, ссылавшегося на отсутствие в договоре о залоге индивидуальных признаков заложенного имущества, позволявших вычленить его из аналогичного имущества, расположенного на ремонтном участке. Так, в соглашении сторон не содержалось описи заложенного оборудования, его наименования, заводских номеров, а также каких-либо других количественных или качественных показателей.

Как указано в судебном решении, стационарность, т.е. неизменность места расположения имущества, ставшего предметом залога, сама по себе не является достаточным признаком, позволяющим индивидуализировать спорное оборудование. В связи с этим договор о залоге нельзя признать состоявшимся Информационное письмо ВАС РФ от15.01.1998. №26 .

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

Подобные документы

Развитие ипотеки как института гражданского права и его правовое регулирование в современном гражданском праве. Содержание и форма договора об ипотеке. Отказ в государственной регистрации. Риск мошенничества в ипотеке, особенности андеррайтинга заемщика.

дипломная работа , добавлен 26.12.2013


Ипотека как способ обеспечения обязательств. Рассмотрение требований, предъявляемых к предметам залога. Основные правила обеспечения исполнения кредитного договора. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога. Обслуживание кредитной сделки.

презентация , добавлен 11.12.2013


Ипотека как способ обеспечения обязательств. Возникновение и развитие ипотечного кредитования, его основные проблемы. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения. Рынок ипотечного капитала.

контрольная работа , добавлен 17.11.2015


Ипотека: понятие и сущность. Залоговое право в романо-германской и англосаксонской традиции. Понятие об ипотеке в российском дореволюционном праве. Современная сущность ипотеки. История ипотечного кредитования в России. Развитие законодательства.

дипломная работа , добавлен 09.09.2006


Сущность понятия "ипотека", ее основные участники и объекты, основания возникновения. Нормативно-правовое регулирование ипотеки. Система коэффициентов-показателей, применяемых при расчете сумм ипотечного кредита, список типовых условий предоставления.

контрольная работа , добавлен 04.06.2011


Ипотека и ипотечное кредитование в современных российских условиях. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости. Основные направления содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки.

курсовая работа , добавлен 24.01.2011


Исследование ипотечного кредитования и путей его применения. Понятие, происхождение и развитие института залога. Ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов. Современное состояние ипотечного рынка в России. Ипотека для молодой семьи.

курсовая работа , добавлен 27.11.2011


Ипотечное кредитование как способ доступности жилья, его определение, сущность и экономический механизм для семей с низкими доходами. Особенности привлечения ресурсов негосударственных пенсионных фондов в ипотеке. Анализ российского рынка недвижимости.

контрольная работа , добавлен 16.11.2009


Краткий исторический анализ возникновения и развития ипотеки. Понятие и место института ипотеки в системе отношений по залогу. Правовые аспекты ипотеки. Роль государства в организации ипотеки в РФ. Проблемы правового регулирования ипотеки в РФ.

реферат , добавлен 20.05.2011


Общественные отношения между банками (кредиторами) и хозяйствующими субъектами (заемщиками). Обеспечение банковского кредита с помощью залога. Основные виды залога. Ипотека, залог транспортных средств, товаров в обороте. Нестандартные виды залога.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на-значения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму-нальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
иметь металлические или железобетонные перекрытия;
этажность здания не должна быть менее трех этажей.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го-сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте-кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра-щением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.
Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.
Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:
стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;
реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;
возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол-госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;
увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Еще по теме 4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств:

1. 1.Налоговый контроль как способ обеспечения поступлений доходов вбюджет
2. § 2. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств
3. § 5. Удержание имущества должника как способ обеспечения исполнения обязательств
4. § 8. Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств
5. 62. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств. Виды неустойки
6. 2.1. Неустойка, как способ обеспечения исполнения коммерческих ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
7. 2.2. Соотношение неустойки и других способов обеспечения ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
8. Глава II ОБЪЕКТ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НЕУСТОЙКИ (КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА)
9. Глава II. Призвание к ответственности как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций
10. Глава III. Контрмеры как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право -

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами , удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

• имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
• движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
• земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Например, собственник нежилого здания не мо­жет отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же - последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

• проценты,
• неустойку,
• возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
• возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
• расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

• либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
• либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также ФНП "По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах"

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.