Последнее обновление Февраль 2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
• техпаспорт. Он выдается БТИ.
• план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
• если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа , либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения . Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки . Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций . В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах ().
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

• предоставление не всех предусмотренных законом документов
• проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
• отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
• помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

• Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
• Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

• для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
• суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

• когда требуется перепланировка
• перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

• необходимо реконструкция с получением специального разрешения
• перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

• строительные - согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
• противопожарные - с Государственной противопожарной службой
• санитарные - с Санитарно-эпидемиологической службой
• экологические нормы - с Государственным комитетом по охране окружающей среды
• не забывать о правах соседей

Пример: Вы не сможете расположить в жилом доме баню или прачечную, общественный туалет или химчистку (допускается только размещение приемного пункта), а также ряд иных объектов, перечисленных в СНИПах.

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

• комитетом коммунального благоустройства
• управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
• ГИБДД
• службой подземных сооружений
• предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

• паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
• нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
• свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
• акт приемочной комиссии и его копию.
• кадастровый паспорт помещения.
• оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Справочно: Жилье социального назначения, находящегося в муниципальной или государственной собственности переводу нанимателями не подлежит. Под коммерческой деятельностью понимается организация производства, торговли, оказания услуг и пр., но согласно ст. 17 ЖК РФ жилую квартиру, дом можно использовать для организации офиса, места хранения бухгалтерской документации.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней.

Перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме - процедура, которая регулируется нормативными актами, а также жилищным кодексом РФ. В процессе изменение статуса объекта меняется его назначение, правовой режим, а также порядок применения.

Причины перевода могут быть различны, но чаще всего они связаны с обустройством офисов, магазинов или других торговых помещении в объектах, которые ранее были предназначены для проживания. Кроме того, одним из главных оснований для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость является признание помещения непригодным для использования с целью проживания.

Ниже рассмотрим пошаговую инструкцию по переводу в 2017 году, условия выполнения такой задачи, требуемый пакет бумаг и основания. Кроме того, уделим внимание вопросу согласования мероприятий с собственниками другого жилья в многоквартирном доме. Знание этих нюансов упрощает процесс перевода и позволяет избежать проволочек по времени при реализации процедуры.

Чтобы разобраться с тонкостями процесса, важно понимать особенности каждой из категорий помещения. По ЖК РФ (ст. 15, ч. 2) к жилым зданиям относятся изолированные объекты, в которых на постоянной основе могут проживать люди. Это значит, что недвижимость должна отвечать действующим санитарным и техническим нормам.

В состав общей площади жилого помещения входят все помещения (в том числе вспомогательные), которые необходимы для создания комфорта при проживании в определенном доме, квартире или комнате.

Что касается нежилого помещения, четкого определения термина в законодательстве нет. По этой причине возникает множество споров и непонятных ситуаций, которые разрешаются в судебных органах. Многие исходят от обратного определения и квалифицируют нежилое помещение, как тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания людей. Такой подход ошибочен.

К главным характеристикам нежилого помещения стоит отнести:

• Изолированность. В таких объектах предусмотрен отдельный выход (вход) и имеются границы в виде пола, стен и потолка.
• Вхождение в категорию нежилого фонда. При этом объект может быть внутри жилого многоквартирного здания.
• Принадлежность к категории недвижимость (наличие регистрации в госорганах права собственности).
• Запрет на проживание физлиц.
• Применение для общественных целей или производственных процессов.

С учетом рассмотренных определений ясно, что перевод помещения из категории жилого в нежилое проводится путем официального изменения его функции (назначения). Сам перевод подразумевает сбор необходимого пакета бумаг и обращение в уполномоченный орган для одобрения перевода с необходимым пакетом документов. Каков порядок, и какие бумаги потребуются, рассмотрено ниже.

Условия

Перевод жилой недвижимости в статус нежилого объекта разрешен по законодательству только при выполнении ряда условий. Так, в ЖК РФ имеется ряд ограничений для решения подобной задачи:

1. Перевод объекта, который находится в многоквартирном здании, в статус нежилого допускается при условии, если квартира расположена на 1-м этаже или находится выше, но все объекты над переводимой квартирой являются нежилыми.
2. Запрещено переводить жилой объект в нежилой, если:

• Попасть в помещение удается только через технические помещения, обеспечивающие доступ к жилой недвижимости.
• Отсутствует возможность создания отдельного помещения, которое не связано с жилой недвижимостью. К примеру, нет возможности выделения отдельного входа.
• Помещение, перевод которого в нежилое применяется хозяином или другими людьми для проживания на постоянной основе.
• Право владения на недвижимость предусматривает обременение со стороны 3-их лиц.
• Переводимый объект не соответствует требованиям законодательства и регламенту, позволяющему решить поставленную задачу.
• У владельца недвижимость нет возможности привести объект к требованиям, которые предъявляются к нежилым помещениям.

В ЖК РФ не указано главное основание, позволяющее перевести помещение из категории жилого в нежилое. Речь идет о непригодности объекта для проживания. Этот нюанс рассмотрен в специальном Положении под номером 47, утвержденном постановлением Правительства в 2006 году. С учетом бумаги основанием для перевода является непригодность для проживания, а если объект находится в многоквартирном доме, то его нахождение в аварийном состоянии и необходимости сноса. Распознается такой объект по следующим критериям:

• Снижение эксплуатационных характеристик жилого дома или отдельного помещения. Сюда включается физический износ, который имел место в процессе применения. Как результат, снизилась надежность, устойчивость оснований и элементов здания до уровня ниже установленного законодательством.
• Присутствие в помещении факторов, которые несут опасность для здоровья и жизни граждан, а также не позволяют им проживать в конкретном помещении.
• Изменение окружающей среды, в том числе показателей микроклимата внутри помещения, что исключает возможность соблюдения санитарных и эпидемиологических норм и требований, которые касаются следующих параметров - уровня радиации, атмосферного воздуха, наличия на объекте опасных биологических и химических веществ.

Порядок перевода

Чтобы перевести жилой объект в категорию нежилой недвижимости владелец обращается в местные органы власти, которые занимаются такими вопросами. Ему необходимо лично прийти с бумагами в упомянутый орган или МФЦ, который предоставляет соответствующие услуги населению.

Чтобы изменить статус объекта, потребуется пакет бумаг, а именно заявление, правоустанавливающая документация, техпаспорт недвижимости, паспорт заявителя, поэтажный план помещения и так далее. Подробно о документах, которые потребуются для оформления перевода, поговорим ниже.

По ЖК РФ уполномоченный орган не имеет права требовать от заявителя больший пакет бумаг, чем тот, который определен законодательством. После передачи документов человек получает расписку о приеме. По ЖК РФ у уполномоченного органа имеется 45 суток для рассмотрения обращения заявителя и принятия решения по интересующему его вопросу. Если оформление осуществляется через МФЦ, этот срок может быть немного выше, ведь точкой отсчет является не момент подачи заявления в многофункциональный центр, а факт передачи бумаг в муниципальный орган, осуществляющий перевод недвижимости в категорию нежилых объектов.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме?

Главные трудности перевода жилого помещения в категорию нежилого связаны с получением одобрения от владельцев других объектов недвижимости в многоквартирном доме. Существует мнение, что такое согласование необходимо во всех случаях. Это представление ошибочно. На практике процедура обязательна в тех ситуациях, когда процесс перевода затрагивает общую собственность хозяев других квартир в доме, к примеру, лифтов, лестничных площадок, подвальных помещений, техэтажей и иного имущества, которое применяется для обслуживания группы жилых помещений.

К примеру, если владелец недвижимости в многоквартирном доме принял решение обустроить пристройку или занять участок возле дома, он должен согласовать вопрос с владельцами других квартир (тех людей, которые проживают в объекте на данный момент). Практика показывает, что с получением разрешения не возникает трудностей в домах, где имеется ТСЖ. В этом случае заинтересованная сторона действует следующим образом:

• Пишет заявление в ТСЗ или управление о включении вопроса по внесению изменений на собрании владельцев дома. Если такое собрание не планируется в ближайшее время, пишется заявление о необходимости его проведения. При таком созыве требуется письменное извещение владельцев квартир с указанием дня и причины собрания. Каждый хозяин должен быть уведомлен не позже, чем за 10 суток.
• Дожидается решения собрания. Последнее считается правомочным, если на нем собралось больше половины владельцев квартир в доме. Решение принимается в случае, если более 2/3 голосов отдано «ЗА». После составляется протокол по определенному образцу. Стоит отметить, что в ряде городов требуется согласие всех участников собрания. Отказ любого из них приводит к невозможности проведения переделки.

Нормативная база

Нюансы перевода жилого объекта в нежилое помещение подробно рассмотрены в ЖК (Жилищном Кодексе) РФ. Ключевые моменты изложены в ФЗ №188 (статье 22) с изменениями, которые действуют с начала 2017 года. В положении указано, что перевод квартиры в нежилой фонд возможет в таких случаях:

• Соблюдены требования градостроительной деятельности и ЖК РФ.
• Имеется отдельный вход.
• Нет обременений с позиции 3-их лиц.
• Объект является собственностью заявителя, что подтверждается правоустанавливающими бумагами.

Перевод помещения из категории жилого в нежилое запрещено, если хотя бы одно из перечисленных требований нарушено. С учетом действующей нормативной базы перед тем, как приступать к рассматриваемым мероприятиям, стоит убедиться в отсутствии ограничений и препятствий, которые не дадут довести начатую работу до конца. Это позволяет ускорить время оформления и снизить стоимость переделки.

Возможные причины для перевода жилого помещения в нежилое

Процедура перевода, как таковая, не дает дополнительных привилегий владельцу объекта. Изменению подвергается только содержание техпаспорта, в котором делается соответствующая запись о переводе объекта в нежилой фонд. Проживать в таком помещении и даже вести бизнес запрещено.

По законодательству для начала деятельности требуется признание объекта, как помещения, предназначенного для ведения коммерческой деятельности, получения выгоды. Для этого в техпаспорте должна быть запись «торговое помещение». Чтобы получить такой статус как раз и требуется затевать процесс перевода, о котором говорится в статье. Практика показывает, что иногда проще приобрести квартиру и переоборудовать ее для бизнеса, чем покупать готовую недвижимость под офис.

Пакет документов

Выше кратко выделялись бумаги, которые требуются для изменения статуса помещения. Рассмотрим эти нюансы подробно. Стоит отметить, что сбором бумаг занимается владелец недвижимости или доверенное лицо (с нотариальным оформлением). Передача документов, как правило, осуществляется в Департаменте, занимающимся вопросами управления имуществом.

Пакет документов:

• Поэтажный план и экспликация помещения (выдается в БТИ). Для его оформления требуется оформить заявление, предъявить паспорт, правоустанавливающие бумаги и договор основания на объект (требуется в редких случаях). Выдача бумаг производится в срок до 30 дней.
• Техпаспорт помещения и техплан. Также заказывается в БТИ.
• Заключение пожарного надзора. Работники составляют акт, подтверждающий соответствие объекта действующим нормам в сфере пожарной безопасности. Документ оформляется в Управлении госпожнадзора ГУ МЧС РФ после подачи заявления и осмотра помещения.
• Заключение СЭС. Для получения стоит обратиться в санитарно-эпидемиологическую станцию региона, заполнить заявление и дождаться приезда работника организации для осмотра и оформления акта.
• Справка ДЕЗ. В бумаге имеется информация о других объектах, находящихся на одном этаже с помещением, статус которого планируется изменить.
• Документ выдается ТСЖ, ЖЭУ или домом управления по факту оформления заявления и пакета бумаг (паспорта, правоустанавливающих документов, договора основания).
• Согласие соседей (если требуется).
• Техзаключение (также выдается управляющей компанией). В бумаге указано техсостояние здания в целом.
• Выписка из домовой книги (выдает паспортный стол). Документ подтверждает отсутствие прописанных граждан в помещении. Период действия - до 2-х недель.

Также потребуется проект на переустройство объекта из жилого в нежилое. За создание такой документации берется специализированная проектная компания.

ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.

2.2. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее - орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) в г. Москве регламентируется:

• Жилищным кодексом РФ;
• Постановлением Правительства Москвы № 382-ПП от 15.05.2007 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕГЛАМЕНТА ПОДГОТОВКИ ПО ПРИНЦИПУ «ОДНОГО ОКНА» УВЕДОМЛЕНИЯ О ПЕРЕВОДЕ (ОТКАЗЕ В ПЕРЕВОДЕ) ЖИЛОГО (НЕЖИЛОГО) ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ (ЖИЛОЕ) ПОМЕЩЕНИЕ»

В соответствии с данными нормативными актами жилое помещение, переводимое в нежилой фонд в соответствии все с тем же Жилищным кодексом РФ, должно удовлетворять следующим требованиям:

• перевод квартир в нежилой фонд в нежилой фонд не допускается:
  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
• Перевод жилого помещения в нежилой фонд разрешается только:
  • если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
• Перевод жилых помещений в нежилой фонд подразумевает под собой следующие виды работ:
  • внутренняя перепланировка помещения;
  • внутреннее переустройство помещения;
  • устройство отдельного входа в помещение;
  • смена функционального назначения помещения (непосредственно сам пере-вод)

Порядок перевода квартиры в нежилое помещение в г. Москве:

1. Сбор необходимых документов БТИ:
   • Технический паспорт БТИ на переводимое помещение;
   • План этажей, которые находятся под и над переводимым помещением, а также план этажа, на котором расположено переводимое помещение.
2. с разработкой Технического заключения о:
   • состоянии несущих и ограждающих конструкций;
   • возможности внутренней ;
   • возможности внутреннего переустройства помещения;
   • возможности устройства отдельного входа;
   • возможности использования данного помещения под определенное функциональное назначение.
3. Изготовление проектной документации, включающей в себя все необходимые разделы, такие как:
   • Архитектурно-строительная часть (АС);
   • Раздел «Конструктивные решения» (КР);
   • Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
   • Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
   • Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
   • Раздел «Реконструктивные работы по фасаду» (РР);
   • Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ).
4. Согласование проектной документации с уполномоченными органами:
   • Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры;
   • Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура);
   • Архитектурно-Планировочное Управление округа, района;
   • Региональный отдел Государственного Пожарного Надзора Главного Управления Министерства Чрезвычайных ситуаций России по г. Москве (пожарные);
   • Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (СЭС);
   • Компания Балансодержатель (ГУ ИС, ДЕЗ, ТСЖ, иные);
   • Автор-проектировщик здания, в котором находится помещение;
   • Проектные организации, наделённые полномочиями в согласовании проектов, в отсутствие автора проекта здания;
   • ОАО «МосЭнергоСбыт»;
   • ГУП «МосГаз»;
   • Москомнаследие (при необходимости).
   • ГУП «Московский городской трест геолого-геодезических и картографических работ».
5. Получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) об отсутствии зарегистрированных граждан в данном помещении, а также об отсутствии обременения со стороны третьих лиц на данную квартиру.
6. Сбор пакета документов, который необходим для подтверждения отсутствия задолженностей по квартплате.
7. Сдача полного пакета документов на Межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда г. МосквыВНИМАНИЕ! Департамент жилищной политики и жилого фонда Москвы требует только:
   • заявление установленной формы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение;
   • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
   • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
   • поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
   • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) в двух экземплярах;
   • доверенность, оформленная в установленном порядке, в случае обращения представителя заявителя.

   Все остальные вышеперечисленные документы требует Мосжилинспекция, куда Департамент пересылает полный пакет документов для согласования.

8. Получение Выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с Выпиской из Протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г.Москвы о переводе жилой недвижимости в нежилое помещение.
9. Осуществление ремонтно-строительных работ с вызовом председателя Управляющей компании и ведением Журнала ремонтно-строительных работ.
10. Визирование всех требуемых Актов, в том числе Акта о выполненном переустройстве / перепланировке.
11. Внесение изменений в исполнительную и техническую документацию (получение новых документов БТИ).
12. Получение нового Свидетельства о Государственной Регистрации Права собственности на нежилое помещение.

Сложности, возникающие при согласовании перевода:

1. Заглушка газа в переводимой квартире должна осуществляться только силами Мосгаза по специально разработанному проекту.
2. При заглушка газа в переводимой квартире новый ввод газа в большинстве случаев происходит в квартиру сверху, то есть нужно согласие соседа.
3. При устройстве отдельного входа Мосжилинспекция в ряде случаев требует согласие собственников жилья всего многоквартирного дома, так как затрагивается общедомовая собственность.
4. При устройстве козырька над входом или уличного тамбура требуется согласие соседа сверху.
5. При устройстве отдельного входа требуется выгородить внешний или внутренний тамбур глубиной не менее 1,20 метра.
6. При устройстве крыльца и лестницы для отдельного входа необходимо учитывать все коммуникации, проходящие в месте данного устройства
7. Ремонтно-строительные работы строго должны осуществляться строительной организацией, имеющей Свидетельство о допусках на конкретные виды работ (так называемое свидетельство СРО).

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

• Энциклопедия судебной практики. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (Ст. 23 ЖК)
• 1. Общие положения о порядке перевода жилого помещения в нежилое и обратно
• 1.1. Органы местного самоуправления не вправе принимать местные правила, дополняющие или изменяющие порядок перевода жилых помещений в нежилые или наоборот
• 1.2. Перевод нежилого помещения в жилое - право, а не обязанность собственника этого помещения
• 1.3. Перевод жилых помещений в нежилые или наоборот возможен только в отношении помещения в доме
• 1.4. Суд не может подменять собой орган местного самоуправления по вопросу перевода жилого помещения в нежилое или обратно
• 1.6. При переводе жилого помещения в нежилое не подлежит учету результат публичных слушаний по данному вопросу
• 1.7. Закон не предусматривает возможность перевода части жилого помещения в нежилое или наоборот
• 1.8. Несоблюдение порядка перевода жилого помещения в нежилое не влечет отказа в переводе, если соблюдены его условия, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ
• 1.9. К отношениям, регулируемым ст. 23 ЖК РФ, не подлежат применению нормы ст. 29 ЖК РФ
• 1.10. По смыслу п. 9 ст. 23 ЖК РФ, акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, является документом доказательственного характера, а не распорядительным актом органа, осуществляющего публичные полномочия
• 1.11. Невозможность осуществления перевода помещения из жилого в нежилое на том основании, что помещение уже используется как нежилое, противоречит ст. 23 ЖК РФ
• 1.12. Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, недопустим
• 1.13. Невозможно объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое
• 2. Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно
• 2.1. Перевод помещения из жилого в нежилое или обратно носит заявительный характер
• 2.2. Только собственник может обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот
• 2.3. Право на перевод помещения из одного режима в другой, предусмотренное ст. 23 ЖК РФ, принадлежит собственнику помещения, а не застройщику
• 2.4. Заявление о переводе помещения может быть представлено посредством почтовой связи
• 2.5. Предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перечень документов, подлежащих предоставлению в орган местного самоуправления для перевода помещения из жилого в нежилое или обратно, является исчерпывающим
• 2.6. При переводе нежилого помещения в жилое в первую очередь подлежит определению возможность этого перевода
• 2.7. Обязанности органа местного самоуправления при переводе помещений из жилого в нежилое и обратно ограничены принятием соответствующего решения, направлением уведомления о нем и формированием приемочной комиссии
• 2.8. Неуказание в акте приемочной комиссии мотивов отказа в переводе жилого помещения в нежилое или наоборот является нарушением прав и интересов собственника помещения
• 2.9. Представление проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения является обязательным требованием для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое
• 2.10. Отсутствие утвержденной Правительством РФ формы решения о переводе жилого помещения в нежилое не может препятствовать этому переводу
• 2.11. При переводе жилого помещения в нежилое с переустройством и (или) перепланировкой ст. 23 ЖК РФ не требует дополнительно подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке
• 3. Особенности перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме
• 3.1. Нормы ст. 23 ЖК РФ не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме
• 3.2. Если перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением части общего земельного участка помимо документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ, заявитель обязан предоставить согласие всех собственников в многоквартирном доме
• 3.3. При переводе жилого помещения в нежилое закон не требует в любом случае предоставления согласия всех собственников в многоквартирном доме
• 3.4. Законом не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое в этом доме
• 3.5. Невозможен перевод нежилого помещения в жилое только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
• 3.6. Закон не предусматривает согласования с ТСЖ перевода жилого помещения в нежилое и (или) переустройства/перепланировки жилого помещения
• 3.7. Лицо не лишено права при наличии согласия собственников многоквартирного дома на произведенную перепланировку повторно обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое

Энциклопедия судебной практики
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
(Ст. 23 ЖК)

1. Общие положения о порядке перевода жилого помещения в нежилое и обратно

1.1. Органы местного самоуправления не вправе принимать местные правила, дополняющие или изменяющие порядок перевода жилых помещений в нежилые или наоборот

Судом установлено, что дополнительные документы были истребованы от истца в соответствии с административным регламентом предоставления администрацией города муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Проанализировав нормы права, приведенные в решении, суд сделал вывод о необоснованности указанных требований Управления строительства и капитального ремонта о представлении дополнительных документов на основании административного регламента, поскольку жилищное и градостроительное законодательство не содержит требований о необходимости предоставления гражданином каких-либо дополнительных заключений по санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности, а также согласования с управляющей организацией при переводе жилого помещения в нежилое.

1.2. Перевод нежилого помещения в жилое - право, а не обязанность собственника этого помещения

Осуществление же перевода помещения из жилого в нежилое является правом собственника, который распоряжается своей собственностью по своему усмотрению, и не может быть вменено в обязанность в принудительном порядке.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о возложении на администрацию обязанности по переводу нежилого помещения в жилое, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и пришел к верному выводу о том, что перевод нежилого помещения в жилое является правом собственника, но не возлагает на него такой обязанности.

Перевод нежилого помещения в жилое является правом, а не обязанностью собственника.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника по переводу нежилого помещения в жилое.

1.3. Перевод жилых помещений в нежилые или наоборот возможен только в отношении помещения в доме

Нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, в том числе требующих переустройства, перепланировки, реконструкции. Это исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решения административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта, о чем обоснованно указано администрацией в апелляционной жалобе.

В процедуре перевода помещений из жилых в нежилые и нежилых в жилые на органы местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения о переводе или об отказе в переводе, направлению уведомления установленной формы о принятом решении и формированию приемочной комиссии для подтверждения завершения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ и касается она завершенных строительством объектов.

Судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что строительство общественно-жилого комплекса в настоящее время не завершено, дом в эксплуатацию не принят, инвентаризация (обмеры) в БТИ не проведена, работы по внутренней отделке дома не выполнены, указанный объект в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не зарегистрирован.

Следовательно, в данном случае вывод судов обеих инстанций об отсутствии в материалах дела в нарушение ст. 23 ЖК РФ доказательств, подтверждающих принятие органом местного самоуправления решения о переводе нежилых помещений в жилые помещения, является ошибочным.

1.6. При переводе жилого помещения в нежилое не подлежит учету результат публичных слушаний по данному вопросу

Квартира, как и весь дом, в котором расположена квартира, завершена строительством.

Соответственно данная квартира не может быть отнесена к объектам капитального строительства, изменение вида разрешенного использования которых должно осуществляться путем обсуждения на публичных слушаниях и с учетом результатов публичных слушаний.

Таким образом, законодательством не предусмотрено осуществление государственной регистрации перевода жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, в нежилое на основе и (или) с учетом результатов публичных слушаний по данному вопросу.

1.7. Закон не предусматривает возможность перевода части жилого помещения в нежилое или наоборот

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода части помещения из жилого в нежилое, суды пришли к выводу о несоблюдении [заявителем] требований статьи 23 ЖК РФ.

1.8. Несоблюдение порядка перевода жилого помещения в нежилое не влечет отказа в переводе, если соблюдены его условия, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ

Письмом Комитет по управлению городским имуществом сообщил истице о том, что правовых оснований для подготовки проекта постановления Главы города о переводе жилого помещения в нежилое не имеется ввиду нарушения заявителем порядка перевода, установленного статьей 23 В обоснование данного решения в письме указывается, что согласно техническому паспорту, составленному БТИ, в квартире произведена самовольная перепланировка - две жилые комнаты объединены в одну без решения органа местного самоуправления о согласовании, произведено обустройство двух отдельных входов в указанную квартиру; кроме того, помещения уже используются под магазин также без решения о переводе помещения.

Из материалов дела следует, что переоборудованное помещение находится на первом этаже, к нему возможен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, право собственности заявителя на переводимое помещение не обременено правами других лиц, то есть имеются условия для перевода, предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Несоблюдение предпринимателем порядка перевода жилого помещения в нежилое, предусмотренного статьей 23 Кодекса, не влечет отказ в переводе указанного помещения в нежилое.

1.9. К отношениям, регулируемым ст. 23 ЖК РФ, не подлежат применению нормы ст. 29 ЖК РФ

Требовать представления других документов [помимо предусмотренных законом] орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе в силу запрета, установленного частью 3 статьи 23 ЖК РФ.

Таким образом, невозможность осуществления перевода помещения из жилого в нежилое на том основании, что помещение уже используется как нежилое, противоречит части 1 статьи 23 ЖК РФ, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется именно органом местного самоуправления.

1.12. Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, недопустим

Перевод жилых помещений в нежилые в домах, признанных аварийными, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, поскольку изменение правового режима помещений не влечет изменение качественных его характеристик.

1.13. Невозможно объединение жилого помещения с нежилым помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое

C учетом объема заявленных исковых требований и представленных истцом документов однозначно утверждать о том, что истцом ставится вопрос только о переводе нежилого помещения в жилое нельзя и вывод суда преждевременным, поскольку в силу той же ст. 23 ЖК РФ с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое может обратиться собственник этого помещения, в то время как юридически право собственности за истцом не зарегистрировано.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о законности оспариваемого отказа, полагая его основанным на законе, нормы которого приведены выше, а также нормах ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которыми правом на обращение с заявлением о переводе наделен лишь собственник нежилого помещения.

Установив, что собственником спорного помещения является муниципальное образование, суд пришел к обоснованному выводу, что в соответствии с требованиями статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации и положений пункта 1.2 административного регламента, с заявлением о переводе нежилого помещения в жилое может обратиться собственник указанного помещения и получателем муниципальной услуги является собственник соответствующего помещения либо его уполномоченный представитель.

Спорное помещение расположено на цокольном этаже многоквартирного дома, что не оспаривалось истцом; поскольку спорное помещение расположено на цокольном этаже дома, оно не может быть переведено из нежилого помещения в жилое; с заявлением об обращении нежилого помещения в жилое может обратиться только собственник помещения или его уполномоченное лицо.

2.3. Право на перевод помещения из одного режима в другой, предусмотренное ст. 23 ЖК РФ, принадлежит собственнику помещения, а не застройщику

Право на перевод в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение принадлежит собственнику соответствующего помещения, а не застройщику.

2.4. Заявление о переводе помещения может быть представлено посредством почтовой связи

После получения почтовой связью заявления о переводе принадлежащего ей жилого помещения в нежилое с приложением предусмотренных ст. 23 ЖК РФ документов администрация района в установленный законом срок обязана была принять решение по существу заявленного вопроса путем вынесения постановления о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

2.5. Предусмотренный ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перечень документов, подлежащих предоставлению в орган местного самоуправления для перевода помещения из жилого в нежилое или обратно, является исчерпывающим

Судом первой инстанции правильно принято во внимание, что при согласовании в порядке статьи 23 ЖК РФ изменения режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться сама возможность перевода их в жилые помещения, таким образом, необходимо разрешение вопроса о технической возможности использовать такие помещения в качестве жилых помещений.

В процедуре перевода помещений из жилых в нежилые и нежилых в жилые на органы местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения о переводе или об отказе в переводе, направлению уведомления установленной формы о принятом решении и формированию приемочной комиссии для подтверждения завершения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Поскольку акт приемочной комиссии в соответствии с пунктом 9 статьи 23 ЖК РФ в предусмотренных законом случаях является завершением процедуры перевода жилого помещения в нежилое, отказ в его утверждении возможен только по основаниям, предусмотренным статьей 24 ЖК РФ. Мотивы отказа в утверждении акта в тексте приказа не указаны, что правомерно расценено судом первой инстанции как нарушение законных прав и интересов заявителя и само по себе является основанием для признания данного приказа незаконным.

2.9. Представление проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения является обязательным требованием для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое

Неутверждение Правительством Российской Федерации формы решения не является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе.

Поскольку отказ был мотивирован невозможностью принятия решения о переводе в связи с тем, что в настоящее время Правительством Российской Федерации не утверждена форма решения о переводе жилого помещения в нежилое, довод администрации о том, что предпринимателем в нарушение ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации не представлены надлежащие документы, отклоняется судом кассационной инстанции.

2.11. При переводе жилого помещения в нежилое с переустройством и (или) перепланировкой ст. 23 ЖК РФ не требует дополнительно подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке

При осуществлении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в рамках перевода жилого помещения в нежилое Жилищного кодекса Российской Федерации не требует подачи заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 года N 266 форме .

3. Особенности перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме

Как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246

Определении ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Определении ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О нормы части 2 статьи 22 и части 5 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи с положениями части 3 статьи 36 , части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут трактоваться как нарушающие конституционные права, поскольку не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

При решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, при этом затрагиваются права и законные интересы названных субъектов.

Вышесказанное согласуется с правовой позицией, высказанной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, согласно которой приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О, приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства [ч. 2 ст. 22 , ч. 5 ст. 23 , ч. 3 ст. 36 , ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 2 ст. 246 ГК РФ] направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

3.2. Если перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением части общего земельного участка помимо документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ, заявитель обязан предоставить согласие всех собственников в многоквартирном доме

Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2008 г., следует, что, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения ч.ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Из разъяснений, содержащихся в обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2008 года, следует, что, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд исходил из того, что положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищное законодательство не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такое согласие требуется в тех случаях, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений, производимые в связи с переводом в нежилое помещение, невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

3.4. Законом не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме давать согласие на перевод жилого помещения в нежилое в этом доме

Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанности лица, осуществляющего перевод жилого помещения в нежилое, предоставлять согласие собственников помещений многоквартирного дома на такой перевод. В связи с чем обязанность давать такое согласие не может быть возложена на собственников помещений многоквартирного дома.

3.5. Невозможен перевод нежилого помещения в жилое только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном [доме], которым принято решение о безвозмездной передаче в пользование истцу части общего имущества в виде нежилого помещения с последующим переводом в жилое для проживания, основанием для перехода к последней права собственности на спорное имущество не является и не влечет обязанности органа местного самоуправления произвести перевод нежилого помещения в жилое помещение без соблюдения порядка, установленного ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

3.6. Закон не предусматривает согласования с ТСЖ перевода жилого помещения в нежилое и (или) переустройства/перепланировки жилого помещения

Как следует из материалов дела, мэрией вынесены решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и распоряжение о переводе жилого помещения в нежилое по заявлению ответчиков, являющихся собственниками жилых помещений.

ТСЖ, считая, что оспариваемыми ненормативными правовыми актами нарушено право общей долевой собственности на имущество товарищества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласование с товариществом собственников жилья переустройства и (или) перепланировки жилого помещения Жилищным кодексом не предусмотрено.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии нарушений закона при вынесении оспариваемых актов органом местного самоуправления.

3.7. Лицо не лишено права при наличии согласия собственников многоквартирного дома на произведенную перепланировку повторно обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями ст. 23 ЖК РФ, исходил из того, что нарушений прав и законных интересов истца, которые возможно было бы защитить в судебном порядке, не установлено, поскольку истец не лишен возможности при наличии согласия на произведенную перепланировку принадлежащего ей жилого помещения собственников многоквартирного дома, повторно обратиться с заявлением в соответствии со ст. 23 ЖК РФ в орган, осуществляющий перевод жилого помещения в нежилое.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.