Объект возводили в деревне Порошкино Бугровского сельского поселения. Разрешение на строительство первой очереди получено в начале 2015-го. Это 12-этажное монолитное здание, состоящее из семи секций. Общая площадь дома - около 41 000 кв.м, он рассчитан на 1068 квартир. Предусмотрены также два пятиэтажных паркинга на 211 машино-мест каждый.

Разрешение действовало до января 2018-го, а затем его продлили до конца года. Но и в новые сроки застройщик явно не уложится: до 12-го этажа «поднялись» только три секции.

В октябре 2016-го застройщик вывел на рынок вторую очередь проекта - два 12-этажных корпуса на 1030 квартир. Эти дома только-только выросли «из-под земли».

Иски о банкротстве компании подали сразу несколько дольщиков. Кому-то из них застройщик вернул деньги, но не всем. По очередному иску арбитраж решил признать должника банкротом и открыть конкурсное производство в рамках отдельного параграфа о банкротстве застройщиков. То есть минуя процедуру наблюдения, в компании сразу назначен конкурсный управляющий.

Присутствовавшие в суде дольщики говорят: решение стало неожиданностью для юристов застройщика. Весной компании группы «Норманн», в том числе и «западный» филиал, собирались подать заявления о собственном банкротстве . По словам генерального директора «Норманна» Бориса Бросалина, чтобы «иметь возможность контролировать ситуацию и избежать недружественных действий, избежать банкротства, достроить дома и передать квартиры дольщикам». Теперь же банкротством «Норманн-Запада» будет «рулить» предложенный дольщиками управляющий. Хотя решение суда ещё может быть оспорено. Отметим, что банкротства разных фирм, входящих в группу, добиваются подрядчики , налоговая и т.д., а общие долги оцениваются в 15 млрд рублей.

Власти Ленобласти тоже считают, что банкротство застройщика и создание дольщиками ЖСК - это единственный вариант достройки. «Сейчас самая главная задача для дольщиков - попасть в реестр кредиторов. Для этого у них есть три месяца. Власти готовы оказывать бесплатные юридические консультации гражданам. Через полгода управляющий должен предложить дольщикам продать объект и поделить деньги или создать ЖСК для завершения стройки. Если граждане выберут второй вариант, правительство поможет найти инвестора. Отмечу, что «Морошкино» - самый привлекательный объект «Норманна» для потенциальных инвесторов из-за большого количества непроданных квартир», - поясняет заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.

«Процедура банкротства может стать способом оздоровления и дать финансовую стабильность, «передышку» компании. На этот период приостанавливается взыскание пеней, неустоек и снимается арест со счетов. Сейчас фактическая достройка осложнена, потому что финансовые обязательства, арест имущества и прочее не дают исполнить текущие обязательства, которые потом становятся новым долгом. Это как снежный ком», — объясняет эксперт. По словам Некрестьянова, в этом случае компания прибегает к техническому способу разморозки активов, чтобы закончить стройку и передать квартиры дольщикам.

Другой вариант развития событий — собственно запуск процедуры банкротства. «Банкротство компании действительно не влияет на обязательства и сроки по передаче квартир. Но нужно понимать, что если банкротство будет запущено, дольщики должны предпринять шаги для включения в реестр дольщиков для гарантии соблюдения своих прав. Согласно новой процедуре банкротства, фонд по защите дольщиков будет достраивать объект или передавать его другому застройщику. Как правило, подобные передачи существенно удлиняют сроки достройки, потому что необходимо провести инвентаризацию и проверить, что фактически было построено компанией», — объясняет Некрестьянов. По его словам, подобная процедура может увеличить срок ожидания, как минимум, на год.

Ввиду вероятности такого сценария многие дольщики выразили опасения по поводу возможного банкротства. Некоторые из них обратились в редакцию РБК Петербург с просьбой обратить внимание на ситуацию с «Норманном». 29 апреля дольщики намерены выйти к Финляндскому вокзалу на массовую акцию протеста против действий застройщика, Смольный уже согласовал митинг.

Без «жирового запаса»

Как предположил в разговоре с корреспондентом РБК Петербург бывший вице-губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев, компания «Норманн» могла оказаться в трудной ситуации из-за рискованной политики. «Исходя из ситуации 2013-2014 года, политика компании, возможно, была рассчитана на рост рынка, который не наступил. Несбалансированный земельный банк, отсутствие «жирового запаса» на старте из-за большого числа объектов на ранней стадии строительства, само строительство в Ленинградской области, где значительно упал спрос — все это могло привести компанию к трудной ситуации», — полагает Богачев. По словам эксперта, в подобной ситуации теоретически могут оказаться и другие компании.

По мнению Георгия Богачева, в последние годы наблюдается целенаправленная политика государства, связанная с давлением на строительную отрасль: ужесточаются требования законодательства, на строителей возлагается все больше непрофильных функций. В сочетании с общей стагнацией рынка это приводит к банкротству компаний и появлению новых обманутых дольщиков. Пользуясь этим и опасаясь протестных общественных акций, государство скоро выдвинет идею, что только оно само может справиться с проблемой, предположил эксперт. «Боюсь, что если так все будет продолжаться, через несколько лет мы увидим в строительстве только крупные компании, связанные с государством или государственными банками, мегакорпорации наподобие "Ростеха", которые окончательно убьют свободную конкуренцию в отрасли», — добавил Богачев

Уголовные дела

У строительной компании, напомним, есть крупные финансовые обязательства. В ноябре 2016 года «Норманн» перенес сроки сдачи девяти своих объектов, объяснив это падением спроса на рынке, банкротством подрядчиков и ростом цен на стройматериалы. В двух объектах срок сдачи был перенесен более чем на год.

После этого дольщики обратились в суд и взыскали с застройщика более 9 млн руб. неустойки, компенсации морального вреда, штрафов и пр. Однако компания так и не выплатила эти деньги. Более того, к тому моменту общий долг ООО «Норманн» составил более 130 млн руб., в основном, перед физическими лицами.

Дело дошло до судебных приставов. В ходе проверки они установили, что гендиректор «Норманна» Борис Бросалин распорядился сменить реквизиты для перечисления денежных средств по дебиторской задолженности и таким образом избежал ареста счетов и перечисления денег кредиторам.

В феврале 2017 года петербургские судебные приставы возбудили семь уголовных дел в отношении Бросалина за невыплату компенсаций дольщикам. Среди прочего, бизнесмена заподозрили в злостном уклонении от уплаты долгов. В пресс-службе «Норманна» тогда заявляли, что застройщик предоставил следствию все документы, доказывающие невиновность гендиректора.

Normann

Строительная компания Normann была основана в 2004 году. Компания выступает застройщиком, заказчиком, инвестором и генподрядчиком. По данным kartoteka.ru , НАО «ИСГ «Норманн» принадлежит Игорю Витковскому (37,5%), Юрию Рафальскому (37,5%) и Владимиру Смирнову (25%). Как следует из информации на сайте компании, в портфеле группы Normann — 15 построенных домов, еще два объекта находятся на стадии проектирования. На данный момент компания ведет продажи в 12 объектах, которые еще не заселены, из них пять находятся в Петербурге, остальные семь — в Ленобласти.

15 миллиардов

Последняя встреча инициативной группы дольщиков и владельца компании «Норманн» Владимира Смирнова состоялась 22 июня 2018 года. Арбитрами на мероприятии выступили вице-губернатор Ленобласти по строительству Михаил Москвин и заместитель председателя Комитета строительного надзора Ленобласти Дмитрий Лобановский.

Началось с отчетности. Михаил Москвин напомнил, что проблема уже вышла за рамки не только отдельно взятого жилого комплекса, но и за пределы одного региона. Недострои «Норманна» находятся не только в Ленинградской области, но и в Петербурге.

По данным вице-губернатора, в ЖК «Десяткино 2.0» из запланированных в трех корпусах 1672 квартир проданы 1639. Строительство ведется с 2014 года. Передача квартир, согласно договорам, должна была состояться в конце 2017 года. С дольщиков было собрано 3,28 миллиарда рублей

В ЖК «Десяткино. 2 очередь» из 334 квартир проданы 329. Заплатили за них граждане 730 миллионов рублей. Строить жилой комплекс начали в 2013 году. Срок передачи квартир по договорам долевого участия истек в третьем квартале 2016 года.

В ЖК «Морошкино» продано 598 квартир из 1068. Срок передачи квартир - до третьего квартала 2018 года. Сумма обязательств перед дольщиками - 904 миллиона рублей.

В первой очереди ЖК «Яркий» из 825 квартир компания «Норманн» продала 636. Срок передачи ключей был запланирован на 2018 год. Сумма обязательств перед дольщиками - 1,1 миллиард рублей.

Итого, - подсчитал Москвин, - менеджмент компании «Норманн» заключил 3200 договоров долевого участия на общую сумму 6 миллиардов рублей на территории Ленинградской области. Если прибавить в этой сумме задолженность перед петербургскими дольщиками, а это 9 миллиардов рублей, общая сумма долга по двум регионам составит 15 миллиардов рублей.

Слишком высокие зарплаты

Как рассказал вице-губернатор, в ходе проверки, проведенной в начале года, установлено, что денежные средства дольщиков расходуются «необоснованно и несоразмерно». Аудит область и город проводили совместно. И обнаружили еще одну любопытную вещь. По словам Михаила Москвина, если сложить активы и пассивы «Норманна», получается кассовый разрыв в один миллиард рублей. То есть расходы застройщика на миллиард выше, чем доходы. Причина этого, как указано в документах, «в содержании службы заказчика».

Можно предположить, что кассовый разрыв появился из-за слишком высоких зарплат сотрудников или из-за их большого количества, - перевел финансовую терминологию на понятный язык Михаил Москвин.

Во время выступления вице-губернатора некоторые дольщики скептически хмыкали, но в целом слушали внимательно. Присутствовавший на встрече владелец компании «Норманн» Владимир Смирнов выглядел несколько растерянным. Он не отреагировал даже на замечания граждан о том, что неплохо было бы учесть в активах компании личное имущество владельца. Призывать граждан к порядку пришлось вице-губернатору.

В отношении вас был нарушен закон, но это не значит, что исправлять нарушение закона нужно с нарушением закона, - обозначил свою позицию Москвин. - Я ни в коей мере не защищаю застройщика, но уголовное преследование в отношении него не поможет достроить объекты.

Отзыв разрешения на строительство, о котором говорили дольщики, кстати, тоже не поможет. Более того, разрешение на строительство объекта нужно беречь «как зеницу ока», и заинтересованы в этом, прежде всего, сами дольщики. Если разрешение отозвать - девелопер просто перестанет строить.

Если бы мы так сделали, то застройщик совершенно справедливо сказал бы «власть не дала мне достроить ваши дома». Поэтому для любого недостроя будет лучше, если за него будет нести ответственность действующий застройщик, чтобы было с кого спросить. Вариант «снести застройщика» - это путь в никуда, - разъяснил гражданам вице-губернатор.

Как можно помочь

В рамках помощи девелоперу (а по факту - людям, которым хочется получить свои квартиры) правительство Ленобласти позволило компании «Норманн» не строить социальные объекты, сократив таким образом затраты компании.

Еще одним предложением помощи со стороны областных властей стали переговоры с потенциальными инвесторами. По словам Москвина, ЖК «Яркий» хотели передать на достройку компании «Лига Эстейт», но «Норманн» отказался. Причин этого владелец компании на встрече не озвучил.

Чиновники принимали активное участие и в поиске кредита для застройщика. Пока что Сбербанк и «Российский капитал» в кредите отказали.

Мы, по сути, работаем менеджерами компании «Норманн», - пошутил Михаил Москвин.

Главная причина неудачи, по его словам, - это отсутствие финансовой отчетности по активам компании.

Я прошу руководство компании до среды следующей недели предоставить нам копии свидетельств о праве собственности на ваши активы с письменным пояснением об отсутствии обременений от третьих лиц, - попросил Владимира Смирнова вице-губернатор.

О правах и полномочиях

После чиновника слово взяла старший прокурор отдела надзора по исполнению законодательства в сфере экономики и экологии по Ленобласти Регина Михайлова. Ее дольщики слушали гораздо менее внимательно. Оно и понятно: по словам Михайловой, прокуратура не имеет права вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность компании и в отношении застройщика может предпринимать только координирующие действия.

Эти слова вызвали бурю негодования со стороны дольщиков. Люди начали шуметь, возмущаясь, что надзорные органы не привлекают главу компании к личной ответственности.

Ведь это мошенничество! - звучали выкрики из зала.

На бочку с порохом посадить, пусть полетает, - кровожадно предложил один из дольщиков.

К тишине присутствующих пришлось призывать опять Москвину. Он предложил людям выслушать застройщика. Тот начал с самого острого.

Мы совершили очень много ошибок, - «повинился» Владимир Смирнов. - Но теперь я все взял под свой личный контроль. Я сейчас являюсь либо генеральным директором, либо замом генерального во всех структурах. Я принимаю участие в решении всех вопросов.

По его словам, в прошлом году компания снизила темпы строительства, однако попыталась продолжать строить одновременно все свои жилые комплексы. Идея провалилась. Более того, стало только хуже. План пришлось менять. Сейчас, как сообщил дольщикам Владимир Смирнов, у «Норманна» есть 4 объекта высокой стадии готовности. И они будут достраиваться в первую очередь.

Большие деньги

По словам Смирнова, до конца этого года будут переданы в эксплуатацию три объекта, расположенные в черте Санкт-Петербурга: «Ижора парк», «На Заречной» и «Три апельсина». В последнем квартале 2018 года будет достроена вторая очередь «Десяткино» - уже в Ленобласти.

Эти обещания вызвали в зале ропот. Люди стали интересоваться, когда же компания возьмется за другие объекты, строительство на которых еще даже не начиналось. Смирнов ответил, что не знает, поскольку все резервы компании исчерпаны. И посетовал, что инвесторы неохотно дают деньги под объекты, обязательства по которым уже просрочены.

Большие деньги любят спокойствие и тишину, - сказал застройщик, - а уголовные дела и постоянные проверки только тормозят решение проблемы.

О перспективах

Заявление Смирнова буквально взорвало зал. Дольщики зашумели, начались вопросы. Кстати, не совсем понимая специфику работы чиновников, граждане несколько раз уводили разговор в сторону. К примеру, 15 драгоценных минут и без того короткой встречи были потеряны на споры о вероятности внесения пострадавших в федеральный реестр обманутых дольщиков. Этого, как пояснили чиновники, сделать нельзя. Согласно приказу № 560 Минстроя, есть ряд критериев, которым должен соответствовать недострой. Один из них звучит так: если в течение полугода в жилой комплекс будет вложен хотя бы один рубль или вбит хотя бы один гвоздь, отчетность покажет прирост вложений - и включить дольщиков в федеральные списки будет невозможно.

Другое дело, что этого, вероятно, и не нужно. Внесение граждан в списки пострадавших дольщиков страны строительство не ускорит. А власти стараются делать все возможное, чтобы как можно скорее добиться передачи квартир людям.

Не может правительство Ленобласти и выделить компании денег из бюджета. Федералы, кстати, тоже этого не имеют права сделать.

Бюджетным кодексом запрещено вкладывать бюджетные деньги в строительство коммерческих объектов, - объяснил Михаил Москвин.

Кто же ответит за то, что нас обманули? - спросил кто-то из дольщиков.

Персональная ответственность застройщика пока еще оценивается, - сообщил дольщикам вице-губернатор. - Возбуждены уголовные дела.

К концу встречи Михаил Москвин пообещал, что продолжит помогать компании реализовывать активы и добывать деньги. Но главное - проконтролирует целевое использование этих денег. То есть проследит, чтобы полученные деньги пошли именно на строительство домов, а не на очередные зарплаты.

В ближайшее время вице-губернатор объедет 4 жилых комплекса, которые Владимир Смирнов пообещал достроить в первую очередь. Есть вероятность, что столь пристальное внимание первых лиц региона все-таки простимулирует девелопера выполнить обязательства перед дольщиками.