Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов.

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1.
Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 N 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу N А31-144/07-16, поддержанное определением ВАС РФ от 28.11.2007 N 15504/07). А главное — постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов …».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Вебинары для бухгалтеров

Таблица 1. Учетные записи застройщик

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанем номера строки и комментария

1. Счет 86 целесообразно применять, если ДДУ предусматривает рассрочку или отсрочку платежей.
2. Как только ДДУ будут оплачены полностью — счет 76 закроется.
3. Это вознаграждение за услуги застройщика, прописанное в ДДУ.
4. Счет 08 использован исключительно по техническим соображениям — для организации раздельного учета. Внеоборотных активов у застройщика не возникает.
5. Затраты на содержание застройщика предусмотрены сводным сметным расчетом, но не включены в п. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ.
6. Применение счета 43 оправдано разъяснением о природе ДДУ Постановления N 54. Учетная стоимость — это цена квартиры без вознаграждения застройщика, предусмотренная в ДДУ. Сумма по дебету счета 43 равна сумме по кредиту счета 86.
7. Если остаток по счету 08 окажется кредитовым, его списывают в дебет счета 91.
8. Когда все квартиры будут переданы дольщикам — счет 86 закроется.
9. Так учитывают затраты на содержание дома, оконченного строительством. Актива они не порождают. Содержание квартир, которые обрели собственников, производится за их счет (ст. 210 ГК РФ).
10. Эта проводку применяют в месяце, в котором отсутствует выручка (см. строку 11).
11. Со счета 20 списывается сумма, приходящаяся на квартиры, оформленные в собственность, согласно расчету). Счет 26 списывается в полной сумме.
12. Выручка прознается на дату регистрации права собственности за дольщиком (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).
13. Убыток отражают обратными проводками.
14. Налогом облагается не только «положительный» финансовый результат, но и нецелевое расходование средств, формирующих счет 86 (п. 14 ст. 250 НК РФ). Налоговая база выявляется исходя из анализа записей по списанию денег.

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает письмо Минфина России от 05.08.2013 N 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Вебинары для бухгалтеров в Контур.Школе: изменения законодательства, особенности бухгалтерского и налогового учета, отчетность, зарплата и кадры, кассовые операции.

Долевое строительство становится все более популярной формой инвестиционной деятельности. При таком виде деятельности компания застройщик привлекает инвестиции физических или юридических лиц - «дольщиков» для строительства недвижимости. После того, как объект строительства сдается в эксплуатацию, дольщики получают заранее определенную часть недвижимости.

Долевое строительство является многоплановым и сложным видом деятельности, поскольку помимо непосредственного строительства, найма рабочих, закупки материалов и прочих операций, связанных с постройкой объекта, компания обязана контролировать отношения с инвесторами. Договор, заключаемый застройщиком и дольщиком, включает в себя права и обязанности, размеры взносов и план-график получения денежных средств от инвестора.

Для того чтобы снизить количество времени, уходящего на оформление всех необходимых документов, а также иметь постоянный доступ к информации о платежах дольщиков, компания ВДГБ разработала отраслевое решение на базе продукта 1С:бухгалтерия 7.7. .

Данное программное решение включает в себя возможности программы 1С:бухгалтерия и дополнено специальными функциями, необходимыми для учета в долевом строительстве.

Внедрение программы 1С позволяет контролировать инвестиции по каждому строительному объекту, кроме того, учет может осуществляться в любой валюте. Данная функция позволяет руководителям строительной компании всегда иметь максимально полную и точную информацию о состоянии инвестиций по любому объекту строительства и корректировать планы компании в соответствии с этим.

Внедрение программы 1С Долевое строительство открывает возможность для просмотра визуальной картинки реализации квартир – план дома с разноцветными обозначениями, на котором отображается уже реализованная площадь, свободные для оформления квартиры, и недвижимость, не предназначенная для реализации. Удобный план предоставляет информацию в максимально доступной форме, так что руководителю хватит нескольких мгновений, чтобы оценить состояние объекта.

Стоимость внедрения 1С полностью оправдана высокими показателями, которые позволяют получить программные продукты. В программе реализован удобный механизм для заполнения и сохранения договоров, включающий полную информацию об инвесторе, сумме договора, объекте инвестиции и т.д. Таким образом, время, уходящее на регистрацию договоров с инвесторами и на поиск данной информации в случае необходимости, сокращается до минимума.

Данная программа также позволяет решить проблему с поступлением инвестиций. Для каждого договора в системе определяется план-график поступления средств, и с помощью программы осуществляется строгий контроль над поступлением денежных потоков от инвесторов.

Автоматический расчет сумм НДС, прибыли и убытка по каждому отдельному договору позволяет существенно ускорить работу бухгалтерии, так же, как и возможность формирования бухгалтерских проводок, и отражение данных операций в регламентированном учете.

Поскольку компания 1С:ВДГБ является разработчиком программного продукта 1С:Долевое строительство , приобретая данный инструмент, специалисты строительных компаний всегда могут рассчитывать на помощь и поддержку консультантов ВДГБ.

Стоимость внедрения 1С окупается уже в первые полгода, а бесплатный договор на ИТС, заключаемый сразу после приобретения и установки программы, позволяет значительно сэкономить на обновлениях и консультационных услугах сторонних компаний.

В разделе представлены решения партнеров фирмы 1С для строительных компаний, выполняющих функцию заказчика-застройщика. При выборе программного продукта стоит обратить внимание, что некоторые решения учитывают специфику деятельности чистых заказчиков-застройщиков, а некоторые обладают функционалом для автоматизации учета предприятий, совмещающих функции заказчика и подрядчика строительства.

10.11.2015

Программное решение «1С:Предприятие 8. ERP Управление строительной организацией 2.0» предназначено для комплексной автоматизации деятельности строительных компаний, осуществляющих полный цикл строительства. Продукт был выпущен в 2015 году и разработан совместно компаниями «1С» и «1С-Рарус».

Конфигурация «Учет застройщика», разработанная на базе 1С:Предприятие 8 как дополнение к типовой конфигурации 1С:Бухгалтерия 8, предназначена для автоматизации деятельности предприятий и организаций, выполняющих функции заказчика строительства.

1С:Предприятие 8. Комплект интегрированных решений для строительства (КИРС) предназначено для организации грамотного управления строительной компанией.

Объектом капитального строительства (далее по тексту кап. строительства) может являться здание, сооружение, строение или объекты незавершенного строительства, исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и других подобные постройки. Не про каждый созданный объект, которое будет учитываться как основное средство, можно сказать, что он возведён в рамках капитального строительства. В России самым популярным объектом капитального строительства является жилое многоэтажное здание, дома в которых мы с вами живём. учитываются в специальном блоке (разделе).

Капитальное строительство, это?

Капитальное строительство — это совокупность работ:

• Строительных;
• Земляных, связанных с заглублением фундамента;
• Монтажных;
• По ограждению объекта;
• Подводка необходимых инженерных коммуникаций.

В результате вышеперечисленных работ возникает объект, который в дальнейшем будет принят на учёт в качестве основного средства.

Понятие капитального строительства может применяться по отношению:

• К вновь созданному строительному объекту;
• К существующему зданию или сооружению, когда производится модернизация этих объектов.

Существуют унифицированные формы документов, связанных с учётом работ, услуг в капитальном строительстве:

• №КС-2, акт о приёмке работ;
• №КС-3, справка о стоимости выполненных работ и затрат.

Какие способы кап. строительства существуют

Традиционно работы, по строительству и монтажу объектов, могут производиться тремя способами:

• Хозяйственным, когда работы осуществляются сотрудниками самой организации;
• Подрядным, когда для возведения зданий и сооружений привлекаются сотрудники сторонней организации;
• Смешанным, когда часть работ или определённые этапы в строительстве выполняются застройщиком самостоятельно, а другая часть или этапы выполняются с привлечением специалистов сторонней организации (подрядчика).

Как формируется стоимость объектов в 1С при подрядном способе

При подрядном способе стоимость объектов строительства формируется из расходов, которые приняты к учёту:

• Основного средства (далее по тексту ОС);
• Подрядным работам;
• Расходов по аренде специализированной строительной техники.

Правильное заполнение в программе «1С: Бухгалтерия» документов связанных с отражением затрат по объектам капитального строительства — это достоверное формирование на счетах учёта стоимости ОС и точное определение суммы амортизации.

Что означает «Объект принят к учёту»

Констатация факта, что объект в качестве ОС поставлен на учёт, обозначает:

• Завершён процесс формирования его стоимости;
• Принятие ОС в эксплуатацию.

Как оформить документ «Принятие к учёту ОС» в 1С

При формировании нового документа по учёту ОС выбираем в главном меню позицию «ОС и нематериальные активы» находим документ «Принятие к учёту ОС», на экране появится журнал, в котором отображаются ранее созданные документов по учёту ОС. Нажимаем на пиктограмму «Создать», откроется новый документ, далее переходим к его заполнению.

В верхней части данного окна нужно ввести обязательный минимум сведений: дату, материально-ответственное лицо, местонахождение основного средства, событие ОС. После этого переходим на заполнение данных в закладке «Внеоборотный актив», указав «Вид операции» с признаком «Объекты строительства». В справочнике выбираем именно то оборудование, которое нужно принять к учёту.

На закладке «Основные средства» отбираем наименование объекта, на который будут собираться все затраты, например: административно-управленческое здание. Также на этой закладке указывается инвентарный номер, в нашем случае здания.

Каждый инвентарный номер имеет свою уникальный код, при вводе объекта в эксплуатацию проставляйте его на основном средстве, это облегчит вам проведение инвентаризации.

Переходим к полям, которые необходимо заполнить на закладке «Бухгалтерский учёт», затем перемещаемся на закладку «Налоговый учёт». Из выбираем счёт бухгалтерского учёта (далее по тексту БУ) и налогового учёта (далее по тексту НУ), на котором буду собираться суммы начисленной амортизации за календарный месяц. Самым популярным и простым способом начисления амортизации является линейный способ. Далее указываем количество месяцев, за период которых будет эксплуатироваться ОС в дальнейшем.

Для правильного определения срока эксплуатации объекта необходимо, в своей работе, пользоваться справочником «Классификация основных средств по амортизационным группам».

На закладке «Налоговый учет», проставляем срок, который будет применяться при эксплуатации объекта в НУ. Проставляем данные по специальному коэффициенту, ели он нужен. Данный коэффициент может повысить или понизить ежемесячную сумму начисленной амортизации.

Есть ещё закладка, это амортизационная премия. Амортизационная премия – это сумма расходов, на которую можно сразу же уменьшить первоначальную стоимость приобретённого ОС, кроме безвозмездно полученных.

Амортизационная премия применяется только для увеличения расходной части по налогу на прибыль организаций . В БУ начисление амортизационной премии не предусмотрено.

Как принимаются к учёту подрядные работы в 1С

В базе оформляем документ «Поступление товаров и услуг» выбираем значение с видом операции «Объекты строительства».

Вначале проставляется в документе: все реквизиты ; указывается подрядчик из справочника «Контрагенты», далее из справочника «Договоры контрагентов» указываем номер договора и дату.

Далее переходим на заполнение следующей закладки, это «Объекты строительства». Для заполнения этого поля, из справочника выбирается наименование объекта, который будет увеличен на сумму расходов по оказанным работам. В качестве примера берём все тоже административно-управленческое здание. Далее отражается наименование и стоимость работ, ставка по налогу на добавленную стоимость (далее по тексту НДС), счёт на котором учитывается НДС и оказанные работы. После проведения документа формируются проводки по БУ и НУ.

Как принимаются расходы по аренде строительной техники в 1С

Оформляем документ «Поступление товаров и услуг» указывая в нём вид операции «Услуги».

Вначале заполняем такие поля как: дату и все реквизиты акта оказанных услуг; указываем наименование арендодателя из справочника «Контрагенты»; номер и дата договора, заключенного с арендодателем, выбирается из справочника «Договоры контрагентов».

Переходим к заполнению позиций документа, которые отражены в таблице, указав в ней: содержание полученной услуги, её стоимость и ставка НДС; проставляем счета учёта затрат БУ и НУ.

Затем идём к заполнению поля «Объекты строительства», выбираем наименование объекта строительства, это объект, который будет создан в будущем при капитальном строительстве. Сумма оказанных услуг добавляется к стоимости ОС. Как было указано ранее для примера возьмём административно-управленческое здание. Затем проставляем поля:

• статьи затрат и способы строительства объекта (хозрасчетный или подрядный);
• счёт на котором учитывается НДС.

После процедуры проведения документа, формируются бухгалтерские и налоговые проводки.

На сегодняшний день в России повсеместно распространилась практика привлечения средств инвесторов в жилищное строительство по схеме долевого участия. По оценкам разных источников около 70% строящегося коммерческого жилья финансируется по тем или иным схемам долевого участия в строительстве. Компания ООО "Регионстройинвест", работающая на рынке недвижимости более 10 лет, является заказчиком и одновременно застройщиком жилых домов в г. Лобня Московской об-ласти. Как и в большинстве организаций для ведения бухгалтерского учета в компании исполь-зуют программу "1С. Бухгалтерия 7.7". В то же время учет инвестиционных взносов, работы по выявлению должников и планированию поступления денежных средств от дольщиков до не-давнего времени в компании не были автоматизированы. Объемы работ увеличивались, и в ре-зультате руководство компании приняло решение автоматизировать учет инвестиций и сделать это на основе уже работающей программы "1С:Бухгалтерия". Для решения этой задачи были привлечены специалисты фирмы "Все для Главбуха" (1С:Франчайзи, г. Москва). В результате совместной работы специалистов двух организаций была разработана конфигурация "ВДГБ:Долевое строительство" системы программ "1С:Предприятие". Данная конфигурация является дополнением к типовой конфигурации "1С:Бухгалтерия" и предназначена для автоматизации дополнительных участков оперативного и бухгалтерского учета в организациях-участниках инвестиционной деятельности в строительство - инвесторах и заказчиках-застройщиках. Инвесторы - юридические или физические лица, осуществляющие вложения собствен-ных и (или) привлеченных средств в строительство жилищного объекта. Инвесторами могут быть объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора простого товарищества и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного само-управления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Заказчики (их еще называют "застройщиками" ) - лица, уполномоченные инвесторами на осуществление инвестиционного проекта по строительству жилого дома. Заказчиками-застройщиками могут быть как специализированные организации, для которых основной дея-тельностью является организация строительства объектов для третьих лиц, так и действующие предприятия, осуществляющие собственное капитальное строительство. Программа является дополнением к типовой конфигурации "1С: Бухгалтерия", и пред-назначена для автоматизации дополнительных участков оперативного и бухгалтерского учёта. Одной из отличительных особенностей программы является её "автономность" - она не изме-няет типовую конфигурацию, следовательно, у пользователя после установки программы не возникнет проблем с обновлением типовой конфигурации. Основной целью привлечения дольщиков инвестиционно-строительной компанией явля-ется обеспечение финансирования строительства и одновременно реализация построенного жилья. При данной схеме финансирования строительства оплата стоимости квартиры произво-дится, как правило, в течение срока строительства жилого дома либо денежными средствами, либо участием в выполнении работ, предоставлением услуг, поставкой материалов. В программе "ВДГБ:Долевое строительство" реализован учет по описанной схеме фи-нансирования. В программе реализованы следующие возможности: